无锡市区域商业市场调查.docxVIP

凤翔路地段 凤翔路地段 青石路地段 市中心 区域商业市场调查 一、项目的区位分析 本区域内的商业主要集中在青石路与凤翔路的两侧，具体的商业状况如下： 青石路地段：无锡市知名的饮食街——欧风街，距离市中心较近，商业氛围浓厚，人气较旺， 目前商业经营情况较好；业态以餐饮和服饰店等为主. 凤翔路地段：紧邻欧风街，但离市中心距离相对较远，目前整体的商业经营情况一般。业态以小型的餐饮、服饰、美容美发、杂货店和维修部等为主，档次与欧风街相比略低。 分析： 本项目靠近凤翔路与凤宾路交叉处，项目周边的商业基本可以分成青石路地段与凤翔路地段，本案处在凤翔路地段青石路的交接处，属于青石路板块的延伸段。从区位上看与青石路（欧风街）相比要稍逊一筹。 二、商业市场分析 1) 商业环境分析 青石路：距离无锡市中心较近。是无锡市知名的饮食街（欧风街），配套较为完善，如诚隆超市、黄金海岸大酒店、状元楼等，商业氛围较为浓厚，人气较旺。 凤翔路：紧邻欧风街，但离市中心距离相对较远，沿线有着较多的居民小区，如凤宾家园、凤翔苑和绿洲花园等，有着较多的人口支撑。 分析: 从现有商业的数量和环境来看，本项目所在的区域（凤翔路沿线），与青石路沿线的商业相比要相差不少，主要体现上在商业的规模和档次上。 2）区域内人口情况经济状况的分析 本项目位于无锡北大街街道的辖区内，区域内共有人口 2.7 万人左右，区域内的经济和社会事业都有着相当不错的发展，经济总量年均递增 20%以上。2001 年完成 GDP9001.53 万元，同比增长 57.43%;生产性固定资产投入 2000 万元,同比增长 60.26%;社会消费品零售总额 27501 万元,同比增长 26.09%;完成国地税 766.84 万元。街道还大力发展非公经济，在全 市城区街道中率先创办春申私营经济工业园区，至今已有 60 多家企业进驻，有力地推动了街道经济的稳步增长。 而且本项目所在的凤翔路沿线，有着较多的居民小区，如凤宾家园、凤翔苑和绿洲花园等，总户数在 1000 多户以上，有着较大的人口支撑。 分析 无论是区域的人口、经济发展以及实力都对本项目的商业有着相当大的支撑，特别是本项目周边着凤宾家园和绿洲花园等大中型的住宅小区 3）区域内商铺与本项目的产品分析 案名 产品形态 层高 面积 绿洲花园 以一层和二层为主 局部三层 内街商铺挑高在 4.5 米以上,可隔成 2 层 沿街商铺面积均较大，内街商铺主力面积在 40-60 平方米 凤宾家园 以二层为主 标准 主力面积在 100-150 平方米左右 凤翔苑 以一层为主 商铺挑高在4 米以上, 可隔成 2 层 主力面积在 30-50 平方米左右 欧风街 以一层和二层为主 标准 面积大多在 50-100 平方米左右 本项目 主楼商业分两层 标准 面积在 2100 平方米左右,不可分隔 分析: 目前区域内的商铺主要有绿洲家园、凤宾家园和凤翔苑等，产品形态主要是一层和两层的商铺为主，绿洲花园和凤翔苑一层商铺的挑高均较高，在 4 米以上，可分隔成 2 层。 本项目的主楼一、二层商铺的面积在 2100 平方米以上，且不可分隔，整体面积较大。 从产品品质和面积来看，本项目主楼的商业并不占有优势，与绿洲家园、凤翔苑和凤宾家园的商铺相比，主要体现在面积过大，且不能分隔出售。 商业业态和经营分析 案名 业态 经营状况 绿洲花园 该项目为 06 年上半年交房，目前部分的商铺还没有营业，目前有一、二家中介公司、装潢公司、银行以及一个大型超市 刚交房，商铺的出租率并不是很高 凤宾家园 目前沿街商铺已基本出租。业态主要以美容美发、超市、银行和餐饮等为主，内街商铺目前出租率较差，大部分的商铺都没有出租 沿街商铺经营状况较好，内街的商铺的经营状况较差 凤翔苑 主要以美容美发、服饰店和维修店等为主， 经营状况较为一般 欧风街 以餐饮、美容美发、超市和酒吧等为主 经营状况较好 分析： 本项目所在的凤翔路沿线的商铺从业态、经营状况和档次来看，与欧风街的商业相比都要略低。 商业售价分析 案名面积 案名 面积 单价 凤宾家园 97 平方米(沿街) 1.1-1.3 万元/平方米 凤宾家园 120 平方米（内街） 8400 元/平方米 绿洲花园 39 平方米(内街) 1.4 万元/平方米以上 分析： 从上可以看出,本区域内的商铺的单价基本都在 8500 元/平方米以上,一些位置较好的 沿街商铺价格都在 10000 元/平方米以上. 6）人流量分析 从目前的人流量来分析，青石路沿线的人流量要明显高于本项目所在的区域，特别是晚上，欧风街做为无锡主要的餐饮一条街，人流量是相当大的。 本区域内人流量较大的地方主要是在绿洲家园商铺的附近，因为在该