珠海中邦城市花园营销策略案.docxVIP

中邦来了，带着“现代、时尚、文化”的开发理念来了。在浪漫珠海的地产界，将开启一场关于艺术、关于建筑、关于生活的文化盛宴。非常荣幸，天泽能参与其中。 中邦来了，带着“现代、时尚、文化”的开发理念来了。在浪漫珠海的地产界，将开启一场关于艺术、关于建筑、关于生活的文化盛宴。非常荣幸，天泽能参与其中。 第一篇章 源起 竞争格局 市场分析 自身及区域条件认知 源起 定格 第二篇章 定格 项目定位 客群定位 项目价值体系构建 价格定位  揭幕 第三篇章 揭幕 营销总体思想 营销核心策略 营销布局 分期营销操作构想 诗意追逐第一篇章 〖源起〗 我的地盘谁作主 本案在珠海无可参照的先例，只有比肩的对手 【竞争格局】 华发水郡 华发水郡 占地面积：13.1万㎡ 建筑面积：5.6万㎡ 主要优势及特色： 地段、景观资源优越，庞大的客户资源库创新的产品理念 位于西区主流核心居住区，共享里维埃拉超大社区配套资源及品牌价值； 自然景观优越，紧贴鸡峰门水道； 耗资8000万打造紧贴项目的湿地公园， 提出全新“湿地”概念；低密度水生态别墅社区。 营销主题：湿地文化 品牌影响力：★ ★ ★ ★ ★ 东方墅 东方墅 占地面积：8万㎡ 建筑面积：6.6万㎡ 主要优势及特色： 地段、景观资源优越、低碳科技理念 位于尖峰山下，西区主流核心居住区，共享里维埃拉超大社区配套资源以及里维埃拉的打造的区域品牌价值，浓郁东方庭院文化大宅气质。 营销主题：中式院落文化 品牌影响力：★ ★ ★ 锦绣海湾城 锦绣海湾城 占地面积：33.6万㎡ 建筑面积：19.2万㎡ 主要优势及特色： 地段、景观、旅游资源优越 位于坦洲地界，紧邻京珠高速，地缘、交通优势明显。临翠亨温泉旅游区、原生红木林区、伶仃洋海域，主打山、林、海、温泉渡假物业主题，自然景观、旅游资源丰富。 营销主题：南中国原生态海岸温泉纯别墅 品牌影响力：★ ★ ★ ★ 中信红树湾 中信红树湾 占地面积：27.3万㎡ 建筑面积：76.8万㎡ 主要优势及特色： 中心区稀有河景资源、规模大、产品创新 占据城市发展重要通道，是粤港澳都市群核心城市的核心区域；产品形态以TOWNHOUSE，高层和超高层为主，打造现代城市中心区的岛居生活。 营销主题：湾区岛墅文化 品牌影响力：★ ★ ★ ★ ★ 项目总建规模推售规模 项目 总建规模 推售规模 （万㎡） 主力产品 （㎡） 价格 （元/㎡） 客群 主卖点 后续供应 华发水郡 大 13.2 190、260联排 220独栋 14500联排 18500独栋 珠海市区客户为主，省外山西等客户为辅。 湿地生态公园 体量较大 东方墅 中 6.6 200-530联排 5600-12000 珠海市区客户为主 低碳科技住宅 无 明月湾 20 约9 210-270联排 高层略 11000-14000 园景 22000河 景 开发商关系户， 珠海市区客户截流 — 约3万 锦绣海湾城 19.2 约5 130、160-400 10000-20000 后期珠海公务员、中产客户为主 自然生态资 源“山、海、 红树林、温泉” 不详 【市场结论1】 由此可见，区域竞争对手总体特征为： 规模大 自然景观好 品牌感召力强 客群来源广、 主城区客户为主，异地客户有很大拓展空间 硬拼资源与规模，我们似乎不占任何优势！潜在供应量大 硬拼资源与规模，我们似乎不占任何优势！ 【放眼房地产大势】 今年政府频出遏制“房价过快上涨”的政策， 房地产市场受宏观调控影响明显； 今年政府频出遏制“房价过快上涨”的政策， 房地产市场受宏观调控影响明显； 珠海市房地产市场自政策宏观调控以来， 4月份以来的成交量、价均出现明显收缩； 目前房地产政策只有调控，没有利好消息！【市场结论2 目前房地产政策只有调控，没有利好消息！ 【回到项目地块条件来看】 项目处于白蕉镇边缘地段，四周环境较差， 且景观资源有限。 无特色的支柱产业，市政配套层次低、城市化水平低；属于西部中心城边缘化地带，西区大开发可能带动片区的发展；【回到项目本身区位来看】 无特色的支柱产业，市政配套层次低、城市化水平低； 属于西部中心城边缘化地带，西区大开发可能带动片区的发展； 区域、地段优势不明显，远景可期而不可及；【市场结论3】 区域、地段优势不明显，远景可期而不可及； 既然没有值得依赖的外力，不若详察自身、提炼优势、顺势而上。 既然没有值得依赖的外力， 不若详察自身、提炼优势、顺势而上。 【优势+机会】 优势 优势1：系出名门，品牌文化地产商开发，且不陌生； 2003年进入珠海，中邦足球文化风靡一时 2006年扎根珠海，中邦艺术酒店开行业之先河 【优势+机会】 优势 优势2：创新的规划设计理念，产品注入了真正的艺术文化内涵； “海螺型”规划布局， “三轴线”岛居景观； 时