20200601-国信证券-物业管理行业专题报告（一）：“类收租”模式奠定高估值基础，潜在业绩有力支撑静态PE.pdfVIP

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2020-06-07 发布于重庆
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20200601-国信证券-物业管理行业专题报告（一）：“类收租”模式奠定高估值基础，潜在业绩有力支撑静态PE.pdf

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行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 [Table_IndustryInfo] 超配地产服务Ⅱ 物业管理行业专题报告（一）（首次评级） 2020 年06 月01 日一年该行业与上证综指走势比较行业专题上证综指农林牧渔 1.8 1.6 “类收租”模式奠定高估值基础， 1.4 1.2 1.0 潜在业绩有力支撑静态PE 0.8 0.6 M/15 M/15 J/15 S/15 N/15 J/16 物管行业高估值的三大支撑我们认为当前物业管理行业的高估值有三大支撑：一是高续约率下物管相关研究报告：《海外市场研究：彩生活2014 年年报点评：的商业模式类似“坐地收租”，本质上锚定了较高估值水平，二是中短期平台价值凸显，成长空间广阔》 —— 高度确定的业绩增长，充分拉低动态PE，对应地产增量，三是长期丰富 2015-03-04 的想象空间，核心是单盘NOI 提升，对应地产存量。本篇报告主要讨论前两个问题。证券分析师：任鹤电话：010  高续约率意味着物管公司的类似 “收租权” E-MAIL： renhe@ 物管项目的高续约率，也即客户黏性几乎是天然的，短期内无法改变。证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷在此基础上，物管商业模式类似于“收租”。高续约率意味着物管公司表电话：0755 外隐含了一项“收租权”。 E-MAIL：wangyuelei@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001  悲观情形下的 “收租权”期限约8 年在人力成本延续上升、存量物业费“锁死”的悲观情形下，在管楼盘的 NOI 将随时间逐渐下降，直至归零。以基础物管和业主增值服务作为核心业务，假设人力成本每年上升6%，其他成本维持不变，可以计算出有效的“收租”期限为7.9 年。  “类收租”模式奠定高估值基础，可以参考消费和教育 “类收租”模式和较高的物业费收缴率，使得公司具有良好的自由现金流，同时其扩张不需承担再投资风险，加之其对经济波动的敏感性较低，稳态下的物管公司估值水平可以参考消费和教育行业。 潜在业绩下限高度确定，高增长有力拉低动态PE 短期内物管公司将享受在管数量和质量的双重提升，将划定物管公司短期内的潜在业绩下限。样本公司在管面积短期提升空间80%以上，新盘的持续输入将有力支撑整体盈利水平。保守和中性假设下样本物管公司潜在业绩增长率均值为 69%和 102%，对应平均动态 PE 为34 倍和 29 倍。 投资建议