烟台市房地产市场考察报告5.docxVIP

PAGE PAGE 1 烟台市房地产投资状况 烟台市近几年的房地产投资可以说是突飞猛进，投资额直线上升。房地产开发投资快速增长。2002 年完成房地产开发投资 41.86 亿元，增长 57.6％， 其中商品房建设投资 39.78 亿元，增长 61.6％，占整个房地产开发投资的 95 ％。而据最新统计，仅 2003 年 1-9 月份，房地产开发投资额已经完成 54.18 亿元，比上年全年指标还要高，创历史最高纪录。显示出吸纳社会资金和拉动国民经济增长的势头强劲，而以普通大众为目标群的百姓住房建设翻着番增长，促进了居民居住水平的改善。 烟台市2000 - 2002 年房地产开发完成投资状况 投资额（亿元）40 投资额（亿元） 35 30 25 20 15 10 5 0 2000年 2001年 2002年 2003 年 1-9 月份，全市住宅建设投资达到 32 亿余元。作为城市中心区， 芝罘、莱山两区房地产建设以比去年增长 100％的速度高位运行。其中住宅和商品房建设投资 11 亿元，新开工面积 139 万多平方米，竣工面积 60 万平 方米。城镇居民的人均居住面积从 1999 年 8.8 升至 2002 年的 14.2 平方米。目前，国有、私营、外商、港澳台等投资主体是房地产投资资金的主要 来源。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，表明境外投资商继续看好烟台市房地产市场的发展前景。 烟台市房地产供求状况 2000 年以前，房地产开发市场化较差，住宅供应量很少。1998 年取消福利分房，房地产市场进一步放开。房地产开发量逐年上升。值得注意的是近几年房地产开发供应趋势是在整个开发比例中，住宅建筑面积的比重逐渐放大。2002 年全市房地产施工面积 782 万平方米，住宅建设达到 596 万平方 米。其中，新开工住宅面积 346 万平方米，销售 126 万平方米。下图为近三年房地产开发状况。 烟台市2000-2002年房地产开发开、竣工状况 320400154 320 400 154 270 154 270 竣工面积（万平方米） 施工面积（万平方米） 2001年 2000年 2003 年 1-9 月全市房地产施工面积 782 万平方米，住宅建设达到 596 万 平方米。其中，新开工住宅面积 346 万平方米，销售 126 万平方米。 从房地产交易量上看，居民对房地产需求增长迅速。从 1996 年到 2002 年，商品房交易量年均增长七成。特别是 2000 年以后，在新的领导班子的领导下，经济迅猛发展，带动了房地产的发展。客户类型也发生了显著变化， 逐步由原来的单位、个人平分秋色，转为个人占绝对主力，现在个人购买商品房已占整个商品房消费市场的九成以上。 烟台市2000 - 2002 年房地产交易面积 交易面积（万平方米）120 交易面积（万平方米） 100 80 60 40 20 0 2000年 2001年 2002年 目前烟台房地产市场消费的主力是：没有搭上福利分房最后一班车的百姓和要结婚的青年；已享受福利分房待遇但又不满足现有住房条件的人，通过市场的办法由小换大或由旧换新，以提高居住质量；已有了满意的住房， 但又想通过拥有多套房产进行投资的消费者。 烟台市2000-2002年房地产交易金额 交易金额（亿元）14 交易金额（亿元） 12 10 8 6 4 2 0 2000年 2001年 2002年 从房地产分布的热点区域上看，目前烟台市房地产热点区域主要集中在滨海路一线、芝罘中心区、幸福地区和烟台大学附近。 目前几个热点区域楼盘的供应量如下： 项目名称 所属区域 供应面积（万平方米） 供应套数（套） 惠安小区 幸福地区 30 3000 金色家园 幸福地区 2 218 富顺苑 幸福地区 12 1700 东方巴黎 三站地区 30 4000 多 银和怡海山庄 滨海大道 4 196 海天名人广场 滨海大道 9.3 300 黄海城市花园 滨海大道 41.7 4000 多 海景苑 烟台大学附近 2 100 烟台热点区域典型房地产项目分布图 上述多方面的消费需求，激活了烟台的商品房市场。据统计，1996 年到 2002 年，烟台市共交易商品房面积 1000 万平方米，交易额 41 亿多元人民币。 仅 2003 上半年，新建商品房交易额 4 亿多元，面积约为 15 万平方米。 从烟台房产交易处 2003 年交易情况来看，低价房、经济适用房、二手房备受工薪阶层喜欢，占到交易户的八成以上。特别是地段稍偏、交通便利的城乡结合部的房子，如市区南郊、西郊、北郊的房子，因价格低廉十分抢手，十万元以下的房屋成交率特别高。但随着房地产消费人群结构的调整， 中高价位的项目逐年走俏。 烟台市房产市场持续火爆，居民能如愿买上住房，还得益于消费环境的逐步宽松。