范剑平2012年经济预测完整版.ppt

4、房地产市场开始出现实质性变化 限购政策对部分城市的成交量影响明显，随着投机投资性需求逐渐被挤出市场，一线限购城市的成交量锐减，北京、上海、浙江、海南等地区房屋销售面积和销售额自年初以来连续6个月负增长。 　　　1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。其中，住宅投资35832亿元，增长34.3%。全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%。其中，住宅销售面积增长9.0%。 住宅投资新开工面积同比增长率从8月份32%、9月份8.9%骤降到10月份2.2%，未来住宅新开工面积将呈现负增长局面，供需双降为2012年趋势。 ., * 10月份，全国房地产开发景气指数下降为100.27 ., * 房地产销量萎缩与房价居高不下并存 三季度以来，全国多数城市出现房地产销量萎缩与房价居高不下并存现象。 70个大中城市中9月份47个城市出现房价“停涨”，但多数城市商品住宅售价与居民收入相比过高。房价已经形成下降趋势。 房地产调控进入关键、敏感期。2012年房价由前期的僵持局面转向小幅调整的可能性较大。 ., * 二、新形势下我国宏观调控政策的新选择 　　展望未来，发达国家深受债务问题和财政紧缩的困扰，经济复苏乏力。受发达经济体拖累，全球经济活力正在减弱，并且内外部失衡进一步加剧，市场信心大幅下降，下行风险逐渐增大。2012年全球经济仍将保持低速增长，形势复杂多变。根据2011年9月IMF《世界经济展望》秋季报告预测，2012年世界经济将增长4%，与今年基本持平，其中，发达经济体将增长1.9%，新兴和发展中经济体将增长6.1%。 ., * 新形势下我国宏观调控政策的新选择 　　当前，国内外环境十分复杂，出现不少新情况、新问题，我们必须始终保持清醒头脑，冷静观察，科学判断，未雨绸缪，做出正确的政策选择。 切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏。要敏锐、准确地把握经济走势出现的趋势性变化，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调。 2012年继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，促改革以调结构、稳增长以防风险、控物价以保民生。 ., * 1、化解地方政府融资平台债务风险 截至2010年底，全国地方政府性债务余额 10.71万亿中，地方融资平台是本轮地方政府性债务的主要举债主体，占比约50%。 2010年末全国地方本级财政收入4万亿元，加上中央对地方税收返还和转移支付收入 3.2 万亿元，地方财政收入总量达7.3万亿元，加上财政部代发的 4000 亿元地方政府债和地方政府性基金本级收入 3.3万亿，则地方政府的达到 10.6万亿，整体债务余额占地方全年可支配收入的101%。 ., * 化解地方政府融资平台债务风险 主要风险： 一是2008年后突然增加5万亿债务，今后两年有还本付息的短期流动性风险。 二是部分地方债务负担过高。 三是还债资金来源中对土地出让金依赖较大，土地出让金的波动是影响地方政府债务率的重要变量。 ., * 严格控制增量，逐步消化存量 　 要抓紧清理规范地方政府融资平台公司，实施全口径监管，严格控制增量，逐步消化存量，有效化解风险。 要按照分类管理、区别对待的原则，妥善处理债务偿还和在建项目后续融资问题。 要研究建立规范的地方政府举债融资机制。需要修改《预算法》，允许地方政府直接发行地方公债，使地方债务阳光化、规范化。2012年将扩大地方政府直接发债试点范围。对地方债和铁道债等实行所得税减免优惠政策。培育地方债券市场，今后主要通过债券市场为地方政府融资，在财政风险和银行风险之间建立防火墙。 ., * 推进存量平台贷款的风险缓释和整改增信 所有存量平台贷款必须落实合格、足值的抵质押，并进行还款方式整改。 1、凡是以公益性资产作为抵质押的平台贷款，应以合法的非公益性资产进行全额置换； 2、凡是以政府承诺担保以及以无土地使用权证的土地出让收入承诺抵押的平台贷款，应及时追加合法有效的抵押担保。 对于整贷整还的存量平台贷款，要求商业银行与地方政府和平台客户协商贷款合同的修订和补充完善，做到项目建成投产之后，每半年偿还本金一次、利随本清，实现还款科学化，减轻集中还款压力。 对原有期限安排不合理的贷款，在其满足担保抵押落实、合同补正到位等条件后，根据现金流与还本付息的实际匹配情况，经批准可适当延长还款期限或展期一次。 ., * 2、坚定不移地搞好房地产调控，化解房地产泡沫风险 我国经济和财政对房地产的依赖程度过高 部分城市房价收入比严重不合理 利率过低使房地产投资成本偏低 英国汇丰银行根据中国国家统计局的数据计算，2010年中国内地房地产市值与国内生产总值的比例已高达3.5倍，远远超过了美国次