房地产估价-收益法.pptxVIP

第五章收益法;一、概念 ;四、操作步骤 ;§5-2 收益还原法的计算公式 ;通常以年为单位;二、净收益每年不变 ;公式用途：;1、直接用于计算价格 ;2、不同年限价格的换算 ;例5-8;例5-9;3、比较不同年限价格的高低 ;A房地产无限年价格:;4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 ;例5－11：;a发生在期初;0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n ;0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n ;三、纯收益按一定比率递增（减）;例5－12;0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n ;四、纯收益按一定数额递增;例5-13;递减没有无限年;五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 ;若t年前的纯收益每年相等;例 5-14;例 5-15;七、有效毛收入与运营费用的变化不同 ;Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n ;如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用;例5-16;八、其他 ;例 题;§5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 ;一、纯收益 （净收益）;运营费用＝有效