思源1月青岛城阳首开项目前期策划方案.ppt

配套设施 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 类型 配套 运动 2万平米超大型半山五星级会所 山顶休闲公园 三大园林游泳池，恒温游泳池 5个国际标准网球场 地中海SPA水疗中心 3米宽缓跑径 攀岩馆 保龄球道 壁球馆 射箭馆 乒乓球馆 类型 配套 休闲 1.5万平米人工湖 5.6万平米购物中心 400米商业步行街 大型连锁超市 环球美食 名店坊 中央广场 湖滨咖啡馆 BLUES音乐吧 卡拉OK 西餐厅 社区的配套投入—以顶级的休闲、度假社区功能为目标 较为完善的教育配套：34间幼儿园，小学，中学 配套设施 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 标致性配套设施建筑——巴厘岛度假型会所 做为超大盘的推出亮点，具有吸引人气重要作用? 建筑面积2万平米? 整体建筑风格选用亚热带岛屿度假酒店的形式，是业主充分感受 休闲度假的感觉? 以超五星级标准建造，包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游 泳馆等二十余项设施，更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡 拉OK厅。 广州雅居乐 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 运动型 休闲服务型 娱乐型 辅助功能 游泳馆 ?篮球?羽毛球?网球 ?壁球?乒乓球?桌球 ?保龄球?攀岩?射箭 中、西餐厅 ?酒吧?棋牌室 ?书吧?桑拿保健 ?舞蹈厅?卡拉OK厅 ?电子游艺厅?儿童游乐场 ?观景走廊、露台?多功能厅 ?小型会议室?体育用品商店?小卖部 会所功能分类——满足超大盘业主的所有 需求 案例借鉴 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 配套投入特征 巴厘岛度假型会所 、高尔夫练习场、国际风情商业街； 度假、休闲功能定位可以作为大社区的战略切入点。适合打造高端项目，若没有强势资源可以依托，其配套必须顶级，必须贯穿休闲度假的主题，逐步完善社区的其他功能。相对而言，项目投入更大，大批物业需要发展商持有运营。 启动区特征 其他借鉴 没有强势资源的度假、休闲功能的大盘，客户群通常会以第二居所为主，逐渐随着大 盘的功能成熟，而沉淀下来，聚集大量第一居所客户。可以认为， 度假、休闲功能是大盘前期的战略引爆点，在前期社区规划中，必须考虑这样的客户 演变规律，充分设置生活配套，充分考虑度假、居家组团之间的分布。 社区价值体现在未来的社区功能配套上，但仅有齐全的社区配套在项目的立势阶段，不足以形成项目击败其他大盘的核心竞争力，齐全的社区功能应当有功能核心，有主题，从而形成社区整体功能的差异化和亮点。 大盘开发模式规律总结 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 通过对国内外100多个大盘分析，将国内外大盘的开发模式分为五类： 主题社区开发模式 中心城镇开发模式 紧缩城市开发模式 综合体 开发模式 城市中心大盘开发模式 交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。 新市镇开发模式 产业驱动开发模式 郊区陌生区大盘开发模式 老年社区 体育社区 教育社区 休闲产业 体育产业 商务商业 项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目开发驱动模式，吸引消费群体。 紧缩城市开发模式 主题社区模式 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发。 核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、旅游地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 主题社区开发模式基本特征 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设。 主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力； 主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签； 主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题； 主题复合----但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。 1 2 3 4 主题社区开发模式适用条件 案例借鉴 案例选取 案例研究 案例借鉴 陌生区大盘开发，消费者心理抗性大； 有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质； 资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。 符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。 成功关键因素 模式适用条件 大盘开