下半年巨人印象项目营销推广方案.pdfVIP

过冬的智慧 2012年下半年巨人印象项目营销推广方案 目录 contents 第一部 宏观市场及预测 分： 第二部 亳州楼市数据报告 分： 第三部 2012年下半年度营销推广策略 分： 第四部 2012年下半年度营销推广手段 分： 第一部分宏观市场及预测 考 如何在楼市低迷的形势下，我们如何不低迷？ 如何快速提升市场信心，为项目推广提升助力？ 如何制定更精准的营销思路？ 市场回顾与预判 2011年房地产政策回顾 从限贷-限购-限价-保障房，政府在严格执行的基础上，加强执行力度， 不断扩大城市范围，2011年新政策频频出台。 市场回顾与预判 限价令还会持续吗? 限购令会不会变相松动?房价到底什么时候才会全面回 落?……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关 的答案会逐个水落石出。 2012年的楼市，注定不会平静。 基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是， 房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨， 因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不 确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番 情形? 从观望—价跌量升—量价齐跌——放弃消失，2012的楼市，注定不平静 市场回顾与预判 2012年房地产市场前景分析 → 未来相当长一段时期房地产市场由政策主导转向市场力量主导 → 未来市场力量的表现在： 1、2011年多数开发商没有完成目标，面对不确定，2012年销售压力大，减缓拿 地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧； 2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增 大； 3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理； 4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。 2012年市场分析关键词：房价、供求比、刚需、观望 市场回顾与预判 2012年房地产市场预判总结 研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要 沿着以下路径发展： （1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一 步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。 （2）【价格短期松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在 明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。 （3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来 在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。 2011年市场预判：政策长期延续、价格短期松动，刚需适时爆发； 第二部分市场数据报告 亳州谯城区房地产市场情况 楼市成交情况 2012年5月13 日-5月19 日亳州住宅备案101套，成交面积10412.37㎡ ，成交总额4084.552万元，成交均价3922.788元； 商铺成交96套，成交面积19909.18㎡，成交总额11386.57万元，成 交均价5719.257元。 楼盘竞争个案情况 鲁班紫荆花园 项目名称 鲁班紫荆花园 项目地点 希夷大道新一中北侧 占地面积 180亩 总建筑面积 40万m2 容积率 3.0 绿化率 45% 开发商 安徽鲁班置业有限公司 户型特点 户型方正、有空中花园 价格 均价4500元/m2