2008年重庆房地产市场总结与研究年度报告.pdfVIP

2008年重庆市场年度总结报告 2008 年重庆房地产市场总结与研究年度报告 一、2008 年房地产政策分析 房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范 畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决 定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。 1.1保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜 2007 年底到 2008 年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若 干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我 国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分 房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需 求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决 中低收入者的住房需的政策导向。随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方 向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低 迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对 GDP 下滑拉动。2009 至 2011 年， 中央财政将投资9000 亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造 ; 根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房 562.86 万平方米， 今年建 235.92 万平方米，明年建 326.94 万平方米。加快保障性安居工程的建设， 既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时， 房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心 1 2008年重庆市场年度总结报告 的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济 的发展。 1.2 房贷利率及住房交易税费降低，支持居民购买普通自住房和改善型普通 自住房 央行宣布 2008 年 9 月 16 日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分 点，宣布了中国进入减息期，截止到从 2008 年 11 月 27 日起，下调金融机构一 年期人民币存贷款基准利率各 1．08 个百分点，央行已连续进行了四次降息，一 年期人民币存贷款基准利率 1．08 个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调 控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行 依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的 叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。2008 年 10 月 22 日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次 购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至 0. 7 倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑，针对当前就业 机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带 动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。同时重庆市政府出台了扩大楼市地 方优惠政策，2008 年 11 月 7 日起，对个人购买套内面积144 平方米以下普通住 房，无论是首次购买还是二手房，契税税率统一下调到 1%。对购买二手住房建 筑面积超过 144 平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享 受优惠新政，仍按现行契税政策执行。 1.3 二套房贷 “有限”松动，减轻住房转让环节营业税负 2 2008年重庆市场年度总结报告 12 月 17 日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一 步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平， 再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠 政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过 5 年 (含 5 年) 改为超过 2 年 (含 2 年)转让的，免征营业税;对个人购买普通住房不足 2 年转让 的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房