“限购令”对房地市场影响分析.pdfVIP

“限购令”对房地市场影响分析 摘 要：通过对比 2011 年1 月至2012 年6 月徐州市房地产交易 数据，分析限购令的实施对徐州房地市场的影响情况。分析表明： 在住房市场上，受限购政策影响，住房成交量明显下降，但近期交 易量开始大涨；房价得到控制，开始平稳小幅上涨；购房消费者观 望市场预期增强。在土地市场上，受限购政策影响，土地市场整体 平淡，土地平均成交量稳中下降，土地平均供用量稳中上涨，但月 实际成交量波动明显，尤其是非工业用地类大幅波动，限购后，政 府加大了此类用地的供用。 关键词：徐州市；“限购令”；房地产市场 为遏制房价过高，上涨过快现象，保障人民居住条件，促使房地 产业可持续增长，政府通过调高房贷首付比例、提高利率及法定准 备金等紧缩信贷措施调控房地产市场，但在短期内并未取得预期效 果[1]。为此，2010 年4 月17 日国务院出台了《关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），“限购”首次被提 出，一线城市陆续出台“限购令”，在这种大环境下，2010 年徐州 房价仍上涨32.87% [2]。2011 年1 月26 日，“国八条”出台，提 出的限购令措施覆盖全国，多个城市相继出台楼市限购令细则，为 有效控制住房价格过快上涨，2011 年5 月1 日，徐州正式发布商品 住房限购政策。经历一年多的从严从紧的楼市调控，徐州房价是否 已经达到徐州购房者的心理价位？限购政策的实施对徐州住房市 场和土地市场产生何影响？在初步研究、分析限购令出台前后房地 1 产市场走势的基础上，结合调研问卷的方式，分析“限购令”对徐 州房地市场的影响[3～5]。 一、徐州“限购令” 1.限购范围。自 2011 年5 月1 日起，在徐州市主城区（鼓楼、云 龙、泉山区）及新城区范围内（不含徐州经济技术开发区、铜山区、 贾汪区）购买普通商品住房（不含国有、集体土地征收安置房）， 适用限定居民家庭购房政策，执行期限暂定为一年。普通商品住房 为建筑面积144m2以下（含 144m2）的商品住房。 2.限购内容。本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城 区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主 城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套 普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供一年以上（含一年） 本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套 普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上（含 一年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围 内向其销售普通商品住房[6]。 全国各地的限购令和徐州市的大同小异，均是对购房作出限制要 求，只是限制的条件有所不同而已。时至今日，限购令在徐州实施 已一年有余，但仍没有退出迹象。 二、限购令对住房市场的影响 1.对住房市场成交量的影响。选取 2011 年1 月至2012 年6 月的 住房成交套数和面积数据[7]，进行变化趋势分析（如下页图1 所 2 示），2011 年1 月至2012 年6 月徐州市住房成交量中的套数和面积 指标的变化趋势比较一致。因调控基调未变，伴随着新政预期的强 烈，2011 年年初楼市出现了提前繁荣，4 月份保障性住房集中签约 和对“限购令”预期的恐慌，使得该月商品房成交量达到峰值，伴 随5 月份限购令的出台，商品房成交量骤减，10 月份保障性住房的 走量托起第二次高峰，之后一路下跌至低谷，就2011 年全年成交 表现而言，刨去保障性住房，限购令实施后，住宅成交量一路下行。 在2012 年1 月成交量降到谷底后开始上涨，到5、6 月份成交量已 接近限购前的成交水平。 选用住房成交套数标准差和月平均交易套数为指标，对比分析各 区限购令实施前后变化情况（如表1 所示）。从大的方面看，限购 区的标准差为1 016，远大于非限购市区的552和非限购县城的573， 说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响，主要表现在限 购区内，对非限购地区而言，市区和县城影响作用相近，其受影响 要远小于限购区。在限购区中，成交套数波动最大的是云龙区，最 小的是鼓楼区，但各区差异性不大；在非限购市区，成交套数