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港龙项目投资分析 A. 区域投资环境： 1. 区域优势： 1) 人口密度 2004 年底，回龙观总建筑面积达到 500 万平方米，居住人口达到 14.5 万人； 2005 年底，回龙观总建筑面积达到 700 万平方米，居住人口达到 20 万人； 2006 年底，回龙观总建筑面积达到 900 万平方米，居住人口达到 26 万人； 2007 年底，回龙观总建筑面积达到 1000 万平方米，居住人口达 到 30 万人； 2) 现有商业环境（商业浓度不饱和，竞争压力小，投资风险低） 商业集中在风雅园和云趣园的底墒和十里长街两侧的临街商用 房。云趣园二区的物美超市，三合庄园的三合商厦，通达花园的 中复电讯，育知西路的商业街，十里长街的昆泰酒店，风雅园三 区的临街商业，以及即将新建的回龙观购物中心。但由于区域内 暂时没有中高档次的商业物业，并且大多数的商业场所经营范围 单一，这使得商业氛围及档次不强， 竞争压力小，投资者对于 商铺的投资风险相对低。 3) 交通： 回龙观小区紧邻轻轨十三号线和八达岭高速，京丰高速路从社区 穿过。随着整个回龙观小区的逐渐建成，小区的公交路网逐渐呈 现四通八达的趋势，目前小区内有多条公交汽车始发站，所有开 行与昌平、延庆沿线的公交汽车在回龙观多有停靠站。城市轻轨 在回龙观社区有两个停靠站，分别是龙泽站和回龙站。据统计， 出入该区域城铁的人流情况如下： 站名 平日售票（张） 周末售票（张） 龙泽站 6000 9000 回龙观站 3000 5000 1 2. 区域消费能力和需求 回龙观将拥有 30 万高学历高品位，注重品牌，追求时尚，年轻强势 消费群体。但从目前的情况看，现有的商业消费场所远远不能满足 他们的消费需求。据统计，回龙观的主要消费群体对于中高档次的 综合性消费场所的需求比较大。 3. 区域发展前景： 回龙观文化居住区是北京最大规模的文化居住区，居住辖区内中小 学校、医院、超市分布合理，各种配套设施齐全。住宅区的兴建， 房地产的开发，带动了第三产业的发展，推进了城市化进程，创造 了优越的投资条件。未来的回龙观居住区是一个集居住、商服、娱 乐等为一体的新城。 B. 项目优势： 1. 地段优势： 位于整个回龙观文化居住区的中心，处于回龙观主街十里长街核心 地段——D05 区西北侧，是进出回龙观地区及通向北部别墅区的黄 金地段。区域内“金角银边”的上佳位置。 2. 项目交通： 位于开发区主街，是回龙观的交通命脉；临近轻轨车站，掌握回龙 观大量进出客流 3. 人流集散地和休闲生活场所的商铺深具潜力： 项目所有的临街优势以及其占据着社区的中心位置，以及随着回龙 观社区配套设施的不断完善和人口的不断入住，所以其人气将会不 断提升，商铺的价值毋庸置疑。 4. 区域内的唯一： 区内第一个全业态专业设计的商业项目，一