第三章市场法.pptVIP

第 3 章 资产评估基本方法 本章基本要求 ? 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容 和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方 法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关 系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行 评估。 本章重点 ? 对资产评估中的市场法、收益法和成本法 的理解，特别是三种基本评估方法中各项 参数指标的基本含义和取得方法是掌握资 产评估方法的关键。 本章难点 ? 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、 折现率和收益期三个基本指标在实践中的 取得方法和途径。 市场法 成本法 收益法 直接法 类比法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 （一）理论基础 ? 均衡价值论 : 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表 现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1 、充分发育活跃的资产市场。 2 、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 n n i ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 各项调整系数） （参照物成交价 评估值＝ 二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1 、成交价必须真实。 2 、至少三个交易案例。 3 、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4 、成交价是正常交易的结果。 5 、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异 1 、时间因素 2 、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数 1 一般以被评资产为 100 ， ? ? ? ? ? ? ? ? %) 1 ( %) 1 %)( 1 ( 2 1 n a a a ? 环比： 指数 参照物成交时间的物价 评估时物价指数 定基： 1 ? ?? 系数 P ? ? 100 系数＝ 3 、功能因素 功能系数法 4 、成新率因素 5 、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或 算术平均，确定评估值。 参照物的成新率 被估资产的成新率 调整系数＝ ? ? 100 调整系数＝ 思考 ? 市场法有哪些优缺点？ 优点： （ 1 ）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （ 2 ）评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的优缺点 缺点 ： （ 1 ）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因 缺少可对比数据难以应用； （ 2 ）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资 产评估。 三、市场法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异， 例如：成新率、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差 异。 交易案例 A 的调整值＝参照物 A 的成交价×时间因素 系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系 ? ? ? ? ? ? ? 因素 参照物 因素 被估对象 评估值＝参照物成交价 A A 直接法的具体技术方法 ? 功能价值法 ? 价格指数法 ? 成新率价格法 ? 市价折扣法 ? 成本市价法 ? 市盈率乘数法 （ 1 ）功能价值法（比较功能） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象 之间的 功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。 资产评估价值＝参照物成交价格×（被估对象生产能 力÷参照物生产能力） [ 案例 1] 被估资产年生产能力为 90 吨，参照资产的年 生产能力为 120 吨，被估时点参照物的市场价格为 10 万元。 被估资产的价值为： 10 × 90 ÷ 120 ＝ 7.5 （万元） （ 2 ）价格指数法（比较价格变化） 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被 估对象的评估基准日间的 时间间隔 对资产价