“城南映象”春节前推广方案.docVIP

“城南映象”阶段性推广方案 目前镇江市场分析 房产交易情况： 在市政府出台“市七条”情况下，镇江市房地产价格并没有严重下挫，市场整体价格保持平稳态势，较上季略有上涨。从6月份一手房成交量来看，与去年下半年的平均月成交量600户基本吻合，商品房市场交易量平稳，没有明显起伏，存在着一定的持币观望现象。 土地成交情况： 05年市区经营性用地入市交易计划5300亩，比去年减少1200亩。随着土地供应的减少，土地价格也随之涨了5万左右一亩。土地价格的上涨，必定会导致开发成本的提高，直接影响房价继续上涨。但由于国家大政策的影响，中国的房地产市场正处在一个由量变到质变的理性转折期，房价不会一路狂升。 区域拆迁情况： 2005年上半年计划总拆迁量约为50万平方米，共计3023户。按照市场运行的一般规则，拆迁量的增大，必将带来新一轮房地产交易量的增加和交易价格的上升。目前，由于全国宏观政策的调控和市场大环境的影响，2005年镇江市拆迁量虽较去年有所增加，但交易量和交易价格却无明显上升的趋势。 综上：镇江房地产市场需求量仍然相当可观，但市场的不明朗化令消费者持币观望现象相对较严重，市场整体将逐步走上平稳发展的趋势，高品质的产品仍然有其强大的市场支撑点，仍将继续受到消费者的追捧，但房产消费行为将更趋于理性化。 项目销售现状分析 项目销售进度： 城南映象一期共计13幢住宅楼，由1幢4F、9幢5F、3幢6F（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、15#、16#、18#）的纯多层组成，共249户，住宅总建筑面积27793.60平方米；另商铺为15户，建筑面积为1235.72平方米；即一期总建为29029.32平方米。至2005年7月15日累计销售166户（其中商铺6户），签约面积17701.72平方米，签约率为60.98%； 项目余房分析： 余房98户，其中住宅89户，商铺9户。余房具体分布情况：1#、5#、10#全部售完；2#余3户、3#余5户、4#余2户、6#余14户、7#余16户、8#余4户、9#余3户、15#余3户、16#余15户、18#余24户。 住宅总价范围266935元--502883元，商铺总价范围214651--1096060元 单价范围住宅2973元/m2--3790元/m2（阁楼层除外），商铺6396/m2- 7910元/m2 住宅面积100m2以下14.61%，120m2以上6.74%，100--120m278.65% 住宅楼层1F14.61%，2F16.85%，3F30.34%，4F22.47%，5F15.73% 商铺楼层1F33.33%，1-2F66.67% 住宅单价3000元/m2以下1.12%，3000--3400元/m276.66%，3400元/m2以上20.22% 余房销售计划： 2005年7月30日—2005年8月30日，为期一个月，销售率至70%，约2900平米。 2005年9月1日—2005年10月30日，为期二个月，销售率至90%，约5800平米。 2005年11月1日—2006年2月30日，为期四个月，销售率至100%，约2900平米。 项目媒体推广方案 推广阶段安排： 升温期（2005年7月30日—2005年8月30日）： 增强媒体接触力度，同时通过多方面途径的推广和传播，VIP卡和各项奖励性措施的初步应用，最大限度引导周边区域人群的口碑效应，从而达到项目的销售回暖目的； 引爆期（2005年9月1日—2005年10月30日）： 通过各项人力资源的整合运用，有效带动区域人力为我所用，通过各项奖励措施和VIP优惠措施，并通过项目价格的调整和优惠，抗性房源和优势房源的有效组合和优惠性团购等活动，直接引爆项目销售； 倾销期（2005年11月1日—2006年2月30日）： 继续各项奖励措施和VIP优惠、抗性房源和优势房源的有效组合、优惠性团购等活动，完成项目一期最后的清盘任务，并塑造项目良好的美育度和项目的整体性高尚形象。 同时开始进行项目二期的一些前期铺垫工作，包括销售中心的装修布置、围墙广告的更新、二期项目的重新定位包装等，有效结合项目一期的知名度和美育度，进行项目完美形象的提升和项目销售进度的有序进行。 推广策略： 以点带面，多种宣传手段并用：报纸、DM、电视广告、短信广告、SP活动、商务信函等各项策略并发，进行多方面、全方位的宣传推广，以最少的投入做最有效的宣传。 聚集现场人气，全面启动口碑宣传效应：现场礼品赠送、VIP卡的实施、SP活动举办、团购活动的展开……最大限度聚集现场人气，带动多方口碑效应和传播力度，以有效达到宣传效果。 主卖点深入解说、深度宣传：媒体广告中深入各大卖点分析，立足项目的大环境优势卖点，从区域优势、地段潜力、项目周边配套的完善进程、区域居住人气的提升等