中关村国际种子城项目市场研究终稿教学提纲.pptVIP

中关村国际种子城项目市场研究;目录; 宏观政策分析 宏观市场分析;;07年金融调控政策;“双限双竞”有望在全国范围内成为土地获取的主流。 以限价地、双限房、经济适用房为主要类型的潜在供应量巨大，且邻近本项目区域，将使目标客户的心理预期产生一定偏差，分流部分目标客户。项目前期分析、规划和测算的工作水平，对于房企将更为重要。;“ 房地产贷款风险通报会 未封顶楼盘停止发放个人房贷 ” ; 2006年5月29日——?九部委意见，严厉宏观调空、稳定房价 2006年7月13日—— 建设部细则颁布，澄清“90平方米和70%”指标问题;《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》;保有税;物权法;专项整治;中国人民银行、中国银监会07年9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 贷款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 开发商囤房囤地将不能贷款 ;奥运会给北京带来前所未有的发展拉动，大幅提升城市竞争力及城市宜居度，有效拉动北京房地产市场。但对于未来的房地产市场，后奥运可能会存在一定不可预期的政策导向性威胁。;小结;北京市房地产市场目前会在保稳的前提下调控逐步升级，未来政策调控会愈加严格。 07年宏观调控仍将继续出台加息等金融政策，将对贷款购房以及购买大户型客户产生较大影响。 各种宏观调控政策的出台都对开发商在操作环节的规范化、专业性上提出了更高的要求。 本项目在保证利润的情况下，尽量缩短销售周期，规避风险。;万平米;万平米;月份;月份;全市销售均价走势 （06.10-07.6）;海淀区销售均价走势 （06.10-07.6）;三环至五环销售均价走势 （06.10-07.6）; 07年北京市场住宅物业供应急剧下降，刚性需求无法满足，大量需求无处释放。 北京市住宅成交均价迅速攀升，随着国家宏观政策调控力度骤然加强，未来市场价格涨势会相对平缓，本项目打造高附加值的综合品质社区成为突破市场的关键。; 市场参考项目分布 区域市场情况分析 ;住宅;项目名称;目前区域住宅总体均价水??在15000元/㎡左右，价格涨幅较大而且频率快。但当达到目前价格后，各项目的销售速度明显放缓。;目前市场中各项目的户型面积分布在45-400平米之间，户型跨度较大主要是因为不同地段间存在不同的客户构成;目前市场中各项目的主力户型集中在100-160平米之间，结合区域客户购买力水平，大面积户型的消化可能会遇到困难；从地段来看，越向西山地区，户型越大;目前市场中各项目的旺销户型集中在60-170平米之间，100平米以下小户型是区域内最为抢手的产品；越接近区域边缘，热销户型面积越大;63; 小户型低总价的住宅产品整体销售情况良好，去化速度较快，如果本案总价定位在符合市场整体情况，能够实现快速销售。;区域重点项目;区域重点项目;住宅二手房及租赁市场情况;住宅类产品区域市场情况： 区域住宅现均价在15000-17000元/平米，价格持续走高呈现跳跃式增长 住宅类产品区域租赁及二手市场情况： 区域二手市场火爆，区域二手市场成交价可达16000-17000元/平米 区域二手住宅租赁价格在50元/月/平米，租客以外国留学生及中关村、五道口地区公司白领为主，租赁及二手市场火爆。 住宅类产品区域客户情况： 区域内住宅客户主要以海淀区中关村、上地及亚奥地区为主。 以学院路高校教师及中关村、海淀区IT、科技公司中层管理人员为主 区域客户具有较强的资金实力，购房主要为改善居住环境，考虑购房要距离工作地点较近，同时看中区域良好的教育氛围。不错的区域投资价值同时吸引大批投资客户。 区域市场中住宅类产品，在售项目供不应求，潜在供应不足，租赁及二手市场火爆。;项目名称;写字楼产品区域市场情况： 区域市场中写字楼类产品稀缺。 区域住宅现均价在14000-15000元/平米，价格持续走高，去化速度较快 区域内写字楼项目出租情况良好，租金可达到3元—3.6元/天/平米 写字楼产品区域客户情况： 入住企业以IT业、教育类、中档规模科技技术公司、奥运相关企业为主 区域供应量较小、产品稀缺，区域较强的IT及高科技产业的强劲支撑加之距离奥运核心区 较近促使区域写字楼市场快速发展。;商业市场情况;商业产品区域市场情况： 区域内商业，租金平均价格：2.3-3.3元/平米 区域商业从数量和档次上都不能满足区域需求 商业形态以社区商业为主 业态分布主要为餐饮、汽配、装修、二手中介 区域居民文化层次普遍较高，区域居民具备相当的购买力，对高水准的消费场所具 有很强的需求 区域多位社区商业，随着区域市场快速发展，商业价值逐步提