万科兰乔圣菲别墅项目三期开盘计划及价格制定_32PPT.pptxVIP

兰乔圣菲三期开盘计划及价格制定2006-07目录客户购买意向分析开盘时间计划B区价格制定客户篇1. 新接待客户分析自2006年5月15日至2006年7月5日，案场目前总共接待新到访客户65组，对三期较有兴趣的客户32组案场新接待客户区域如下来访客户区域分布基本以西区为主客户面积需求如下：需求350以下房型的客户占总来访客户的79%客户意向价格段如下：近半数来访客户购房可接受预算为800-900万元之间新接待客户需求总结所有新接待客户尚未实地察看过房型以及相关的房型资料250-350平方米为主要需求面积800-900万元总价为可接受总价需求段2.一、二期意向老业主意向征询共计对27组老业主进行征询A3和B3房型面积段需求人数最多一、二期老业主需求总结面积需求以300平米以下小户型居多总价集中在700-800万之间单价最高承受力达到2.8万;最低2.2万,主要集中于2.4-2.5万元之间销售篇B区销售目标销售均价： 26000元/平方米销售期： 2006年8月19日——2006年12月31日销售率： 94%（16套）B区开盘工作时间节点表7月25日7月29-8月3日8月5日8月6日8月19日正式开盘对外推出通知老业主参加老业主认购收取认购意向金老业主专场（大定）对外通知客户开盘日期老业主专场认购细则于2006年7月25日在售楼处内公示领号前的客户须知及领号的前提资格：1）必须为兰乔圣菲一、二期老业主2）必须携带全部购房贷款资料（一次性付款无需提供）。 资料祥列：具体见银行贷款细则3）交付20万元意向金，并且按照意向金交付先后顺序领取认购顺位卡4）提供合同产权人员的身份证件号码必须是真实有效的。（所有产权人 员的姓名与实际签约时必须保持一致，不能更改）5）本次开盘活动采用实名制，即以预约购房人名义参加本次活动，所有 产生的权利受益不得转让于第二人，如最终购房成功，预约购房人必 须是实际购房人（或实际购房人之一）。另外，客户所提供的银行存 款证明必须是实际购房人的，两者姓名须保持一致。6）每套已购房屋仅限一个认购权限7）如本次开盘未能认购到合适房源，则下次开盘继续享有优先购买权定价篇B区整体定价原则价格挤压去化房源样样最高价格利用价格挤压，引导客户选择低价区房源中等价格蓝区价格绿区价格红区价格较低价格综合定价系数户型系数40%环境系数58%修正系数2%面积系数私密系数进户方式系数车位系数周边干扰系数花园完整性系数栋容积率系数花园面积系数临水系数地下室系数B区具体价格制定价格系数设定将每栋房屋的系数分为三部分：户型系数、景观系数和修正系数房型系数、环境系数和修正系数的权重之比为40%、58%和2%最终综合定价系数为各系数乘以相应的权重之和各系数权重值3679582102012181611115211917房型系数篇面积差价原则上按房型面积越大，单价越低计算单价以26000均价为参照，计算每个面积段的差价3679582一般一般一般一般好1020121816好1好较好差较差11较差较差15较好211917好较好一般较好较好好房型系数篇私密性系数差价（26000元均价为参照）评价系数差价好0较好-192一般-384较差-577差-7693679582102012181611115211917房型系数篇进户方式系数差价（26000元均价为参照）北侧进户0东、西侧进户-64南侧进户-129北北北北东西东南南南南西东北北北北北367958室外室外室外室外室外2室外10201218161室外1111室外1115211917室外2222室外房型系数篇车位系数差价（26000元均价为参照）室外车位0室内单车库66室内双车库132环境系数篇外界干扰系数差价（26000元均价为参照）无外界干扰0配电箱-40运乐路-122金辉路-816运乐路金辉路-1020367958配2102012181611115211917环境系数篇花园形态系数差价（26000元均价为参照）完整完整完整完整完整完整0较完整-227不完整-250不完整完整完整较完整完整完整不完整较完整较完整完整完整完整完整环境系数篇花园面积系数差价（26000元均价为参照）房号房型花园面积系数差价值11C3773.200.002A3a735.80175.928B3652.70566.815C3635.10649.596B3630.00673.589A3616.80735.677B3580.40906.891A3576.20926.6518D3a549.701051.3015F3a541.101091.7520D3533.601127.0310A3a481.701371.1616D3454.601498.633A3449.701521.6817F3445.701540.4921F3445.101543.3