如何做好房地产行业研究-王树娟.pptxVIP

如何做好房地产研究——关于研究框架梳理与思考地产行业资深分析师 王树娟 wangsj@ 行业特征行业及公司的研究行业趋势分析其它行业特征房地产的含义地产财富的载体土地所有制度升值or贬值？随时间推移，土地使用年限在减少房产附属于土地，无法独立存在贬值房地产行业的特性关联度高涉及到诸多产业对国民经济影响大高投资、高收益、高风险周期性长周期短周期易受政策影响房地产行业的特性房地产行业的特性房地产商品的特性稀缺性土地有限，房产相对有限中国的城乡二元结构带来人为资源限制产品固定性、异质性、垄断性、排他性房地产经营的垄断性产品的可替代性降低价格差异，价格的信息不对称建设周期长供给刚性，难以针对需求变化快速做出调整中国建设周期更加长，反应迟缓高价值性、耐久性投资、消费双重功能行业会计结算特点结算成本的时间不匹配历史的土地成本，现时或近期的销售价格土地价格大幅波动时，影响较大结算滞后（开发类）预售制度：预售条件：出地面，结构封顶预售到结算，往往要1年左右甚至更长时间账面业绩与实体业绩存在时间差行业景气复苏，但账面可能是最差阶段行业景气下降，账面可能处于最红火的阶段证券市场未必是行业变化晴雨表行业会计结算特点收入、利润容易调控结算条件诸多：销售、竣工、交房入住收入、利润波动大行业层面：需求、尤其是投资性需求的短期弹性比较大，导致行业销售规模的波动巨大公司层面：随竣工项目有无、多少，结算收入起