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物业管理企业财务风险及规避方法 在我国，物业管理是一个仅有 20 多年历史的新兴行业，随着广大业主家庭财富的不断增加，物管行业向专业化、规范化、市场化纵深推进的同时， 物业管理开始迎来高风险期。 由于目前国内物业管理市场经济秩序尚未健全， 许多配套政策法规尚不能保护行业的健康发展，加之物业管理企业自身权益保护意识淡薄， 致使物业管理风险增大，如何规避经营风险，提高市场动作能力，将是物业管理企业的工作重心。下面结合本部门工作实际， 阐述一下物业管理企业的财务风险及规避方法。 物业管理财务风险大致分为以下几类： 一、 物业管理收费风险 俗话说得好： “物业管理是个筐，什么都往里面装。”广大业主 凡事都找物管公司， 解决不了就是服务不好， 动辄就以不交物管费相 威胁，尤其是住宅物业，拖、欠费用情况非常严重。收费率不达标， 直接导致物业项目亏损，造成公司现金流量减少，影响企业经营。 物 业管理收费以现金为主 五、用工风险 二、 赔偿风险 中国人民财产保险公司曾公布过一份比较全面的物业管理风险 分析书。该风险分析书列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不 明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损 失或人身伤亡”、“水管爆裂、水淹造成物业财产损失” 、“发生地震、 暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因被保险人管理、维护不善，造成 灾害来临时本不应发生的损失” 、“小区内基础设施发生故障， 造成业 主损失”、“车辆在小区内行驶、 停放时由于物业管理不善造成损坏或 丢失”、“电梯故障使乘客受困， 耽误乘客行动导致经济损失或其他损 失”等等共 11 种可能存在的赔偿风险。业主出了事故就向物业管理 公司索赔，这是物业管理企业所面临的严峻问题。比如，停车场收取 元/小时的车位使用费，车丢了找物业管理公司索赔，少则十几万，多则几十万，一个微利的物管企业是无法承受如此巨大的经济损失的，这种赔偿的后果有可能直接导致物管公司的倒闭。 三、 竞争风险 一些物业管理企业，为了争夺市场份额，击败竞争对手，在参加 招投标争取新的物业项目时不能充分主张企业应得的利益要求， 保本 或亏损报价，这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险， 造成中 标者许多后遗症，要么难以为继，要么降低物业服务质量和标准，到 头来业主和物业管理公司俱受其害。 四、 专项维修基金的收缴、使用风险 《条例》规定，维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后 共用部位、共用设备设施的维修和更新、 改造，不得挪作他用。 但是，目前仍有许多物业的维修基金不能到位， 即使维修基金已经到位， 如 果维修基金管理、 使用不当或被挪作他用， 这些带给公司的不仅仅是财务风险，很可能就是能否生存下去的问题了。 通过法律法规知识培训， 结合自己对本职工作的认识， 想到了以下几种规避风险的方法。 一、 谨慎签订合同，明确相关方的权利、义务和责任 谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理财务风险的有力保障。本着权利和义务对等的原则， 在赋予物业管理公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业管理公司和业主所承担的义务和责任，严格收费条款，明确欠费责任，同时在合同中阐明物业管理公司与业主责任范围，例如：对于停车场停车，业主和物业管理公司分别承担哪些安全责任和义务； 对于违反消防规定的业主， 对其造成的后果应承担哪些责任等等，对违约责任的约定要具有实用性和可操作性。 二、 做好财务成本测算，明确公司物业管理定位 做好财务成本测算， 明确公司物业管理定位， 不盲目扩张物业管理项目，不接亏损物业，保持、提高公司管理质量的同时，谋取公司最大效益。 三、 转嫁风险 控制风险应该遵循“加强风险管理，投保基本风险”的原则，以 降低风险控制成本。 物业管理公司可以通过与相关方的合同或协议转 移特殊风险，例如，由于机动车绝大多数都已经投保了机动车辆保险， 因此发生意外事故可以告知车主直接向保险公司报案， 小区只要配合 给出相关证明即可，为确保万一，小区可与车主签订协议：小区只提 供停车场所，不负责车辆安全等等。 财务部：闻蓓 2006-3-10