国有资产管理第五章 国有资产评估.pptVIP

第五章 国有资产评估 教学内容和要求： 内容：资产评估的概念、特点和原则及资产评估的方法。 要求：熟知资产评估的概念、特点，资产评估应遵循的原则，能够灵活运用资产评估方法进行资产价值的评估。 第一节 国有资产评估概述 一、资产评估的概念 二、资产评估的特点 三、资产评估的原则 一、资产评估的概念 简单说，资产评估是对资产现实价值的一种估算和判断。 具体说，是指由专门评估机构和人员，为了特定的目的，依据国家规定和有关资料，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产某一时点的价值进行评定和估算的过程。 二、资产评估的特点 三、资产评估的原则 （一）资产评估的工作原则 （二）资产评估的经济原则 第二节 资产评估的基本方法 一、重置成本法 二、收益现值法 三、现行市价法 四、清算价格法 一、重置成本法 （一）重置成本法的理论依据 （二）重置成本法的基本方式及各项指标的计算 （三）对重置成本法的评价 （二）重置成本法的基本方式及各项指标的计算 基本公式： 资产评估= 重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值 1、重置成本的估算 重置成本也称重置全价，是指重新购置或建造于被评估资产相同或相似的全新资产所需的全部支出。 按资产重置方式不同分为两种： 复原成本 更新成本 重置成本计算方法 （1）直接法（重置核算法） （2）功能价值法 （3）物价指数法 （4）规模经济效益指数法（功能价值法特例） 2、实体性贬值的估算 实体性贬值也称有形损耗，使资产在存放和使用过程中，由于磨损和自然力的影响，使资产实体价值发生的损耗。实际磨损与资产使用年限、使用状况，所处环境条件密切相关。两种计算方法： （1）观察法（2）使用年限法 3、功能性贬值的估算 功能性贬值是指由于技术进步，导致被评估资产技术性能相对落后而引起的贬值，属无形损耗的一种。 功能性贬值的种类 功能性贬值的计算公式 功能性贬值的计算过程 例 如： 4、经济性贬值的估算 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的资产贬值。 方法有二： （1）利用年收益损失额本余化方法来计算： （2）通过估计生产能力变化来估算经济性贬值。 （三）对重置成本法的评价 1、应用条件 （1）购买者对进行交易的评估对象将是持续使用。 （2）评估对象必须是可以再生的，可以复制的， （3）评估对象的实体特征、结构及功能效用必须与比较的新资产具有可比性。 （4）评估对象是随时间推移，具有贬值性的资产。 2、优缺点 优点：可考虑资产具体情况做出分析，有利于单项资产和特定用途资产的评估，资料易得、结果公平、真实。 缺点：工作量大、费时，对资产未来经济条件未作分析。 二、收益现值法 （一）收益现值法的原理 （二）收益现值法的基本计算公式 （三）收益现值法中各项指标的确定 （四）对收益现值法的评价 （一）收益现值法的原理 收益现值法是通过估算被评估资产未来预期权益，并将其折算为现值，来确定被评估资产价值的一种方法。 （二）收益现值法的基本计算公式 （三）收益现值法中各项指标的确定 1、预期收益 2、折现率和本金化率 3、未来收益期限 （四）收益现值法的优缺点 1、应用条件： 被评估资产必须是具有独立的连续能力的经营性资产。 资产未来收益能够用货币来计量。 资产所有者未来所承担的风险也必须是能用货币来计量的。 2、优缺点 优点：（1）以资产未来权益能力为基础确定资产价值 　　　 （2）可与投资决策相结合， 　　　 （3）计算较为简单。 缺点：（1）预期收益预测难度大， 　　　 （2）受较强的主观判断和不可预测因素的影响大， 　　　 （3）适用范围有限。 三、现行市价法 （一）基本原理 （二）基本计算公式 （三）差异因素的调整 （四）对现行市价法的评价 （一）基本原理 也称市场法，是指通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或相似的资产作为比较对象，分析比较对象与评估对象的差异，以比较对象的成交价格为基础进行调整，估算被评估资产价值的一种方法。 （二）基本计算公式 注意：交易参照物的选择 （1）参照物的交易行为应接近资产评估基准日期。 （2）参照物的交易双方必须是自愿的买主和卖主，如果是出于某种压力被迫买卖，或是政府行为，就不具有可比性和参考性。 （3）参照物的交易价格可以是成交价格，标的价或协议价。 （三）差异因素的调整 （四）对现行市价法的评价 1、应用条件： 需要有一个充分发育的、活跃的市场。 可以收集到参