美格行-深圳深蓝季节商业部分营销推广执行报告.pdfVIP

深蓝季节 商业部分营销推广执行报告 美格行商业经营管理（深圳）有限公司 二OO七年 目 录 第Ⅰ部分 项目分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、铺位可销售性分析 第Ⅱ 部分 营销策略 一、销售难点 二、销售策略 三、宣传推广 第Ⅲ部分 市场调查 第Ⅰ部分 项目分析 一、项目概况 1、地理位置 深蓝季节位于次市级商业区南山商业文化中心商圈边缘，南 商路与龙城路交汇处，西海湾花园西南侧，地理位置优越。项目 周边商业氛围浓厚，沃尔玛、海雅百货、人人乐等购物中心云集 于此，且项目所临街道以餐饮、服务配套业态为主，商业相对成 熟，租金较高。 一、项目概况 2、项目指标 项目名称 深蓝公寓 项目地址 南山南商路与龙城路交汇处 物业类别 单体商住楼 开发商 深圳市金福瑞实业有限公司 占地面积 3921.5㎡ 建筑面积 39000㎡ 商业面积 3036.72㎡ 总户数 696户 二、项目SWOT分析 1、Strength优势  项目临近次市级商业区南山商业文化中心商圈，附近大商业密 集，沃尔玛、海雅、人人乐、新一佳等知名商场环绕，街区餐 饮、休闲类业态经营兴旺；  南山片区为深圳发展最快的区域，地产开发火热，城市中产阶 层纷纷入住南山，项目周边高尚住宅30余个，80000高收入群 体，消费力强劲；  项目层高较高，一层的层高约为5.8米，二层的层高约为7米， 适合商家的普遍需求，能有效提高商铺的使用价值。 二、项目SWOT分析 2、Weakness劣势 项目附近商业形态、居住形态已经固化，很成熟，缺乏可描绘空 间，未来升值前景有限； 本项目不临城市主干道，昭示性差； 铺位面积较大、结构较差，难点铺位占到可售面积的33%； 由于项目规模较小和属于销售项目、主力店或品牌店无法进驻， 较难提升项目投资价值； 二、项目SWOT分析 3、Opportunity机会 项目商铺具备餐饮功能，目前商铺投资者普遍认为餐饮业态商业 发展潜力较大。 南山区在销售的商业项目较少，市场竞争较弱。 目前，深圳房地产市场仍处于置业高峰期，投资市场良好。 二、项目SWOT分析 4、Threat威胁 国家政策法律风险，政府有关房地产的抑制政策尚未明确，银行 贷款利率的上浮、销售方式的限制等相关政策影响项目的销售； 目前，投资产品多样化，如住宅价格上涨快，股票市场行情一路 看涨等投资渠道分流了部分商铺投资客户 。 三、铺位可销售性分析 1F街铺面积大，总价高，街铺价格按假设条件45000元/㎡分析。 总价区间 铺位量 面积 面积占比 金额 100万以下 1 21.67 2% 974939 100万-200万 4 162.92 12% 7331469 200万