(新)上海高端商用物业市场分析报告(DOC 87页).pdfVIP

上海高端商用物业市场分析 上海克而瑞信息技术有限公司 上海易居房地产研究 目 录 第一部分：上海高端商用物业市场分析3 一、上海甲级办公楼市场分析3 二、全市高端商业市场分析16 三、全市高级酒店市场分析25 四、全市高档服务式公寓市场分析33 第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析44 一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析44 二、陆家嘴板块高端商业市场分析51 三、陆家嘴板块高级酒店市场分析55 四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析61 第三部分：项目建议68 一、总体思考与结论68 二、主要业态建议及说明68 第一部分：上海高端商用物业市场分析 一、上海甲级办公楼市场分析 1、分布 上海甲级办公楼分布示意图 1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线； 4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域； 目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁 及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别 是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区徐家汇， 两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东 陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在 100 万平方 米左右。 2、特征分析 目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450 万平方米左右，平均租 金大致在0.92美元/平方米·天。 ■ 空置率逐年下降 伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量 逐年攀升，但空置率自 1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平 均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今 年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应量，办公 楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼 需求活跃，浦东及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的静 安、卢湾、黄浦等区的空置率在2005年已降至5%以下。 ■ 供应量迅速放量 至2005年吸纳量和供应量2005年度上海市正式投入使用的甲级写 字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港 汇广场等多个物业，供应总量达到 49 万平方米，形成近几年来的 一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业 仍然处在短缺状态。 ■ 吸纳量逐步放大 随着上海经济的快速发展，今年上海 GDP 将突破万亿大关，市场吸 纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2005年双双达到近几 年的峰值。 ■ 租金逐年走高 上海甲级办公楼租金走势 00Q1—06Q3 $1.00 天/平方米 $0.80 $0.60 $0.40 $0.20 $0.00 00 01 02 03 04 05 06 市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2006年9月底，甲 级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06 上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要 原因。 办公楼客户逐渐聚集形成规模效应 主要办公楼分布区域列表 租金（美元/ 名称 区域 主要行业 代表楼盘 平方米.天) 金融、咨询、商 陆家嘴区域 浦东 汇丰大厦、中银大厦 0.7-1.3