工程科技南通新东区项目拿地建议.ppt

拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 4# 地块 投资利润表 项目 销售收入 92380 建设成本 X+36965.403 税费 5660.5845 其他费用 7077.98 投资总成本 49703.9675 ＋ X 投资净利润 42676.0325-X ? 投资利润 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 4# 地块 ? 土地成本 若按照行业平均利润 10 ％的投资净利率计算，土地成本为 34277.85 万元，即 395 万 / 亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 4# 地块 ? 盈亏平衡点 假设项目全部销售，利润为 0 时，土地成本为 42676.03 万元， 495 万 / 亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 4# 地块 ? 土地成本敏感性分析 土地成本 投资总成本 投资净利润 投资净利率 投资利润率浮动 -10% 80554.03 11825.97 14.68% +4.68% -5% 82267.93 10112.07 12.29% +2.29% 0% 83981.82 8398.18 10.00% 0 +5% 85695.71 6684.29 7.80% -2.20% +10% 87409.60 4970.40 5.69% -4.31% ? 4# 地块 ? 拿地成本建议 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容 积率不变的条件下，土地成本不宜超过 400 万 / 亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 用地指标 用地指标（面积单位：㎡） 用地面积 103567 容积率 2.48 建筑密度 23.51% ， 22.8 ％ 建筑面积 240674 住宅面积 215128 商业面积 24954.29 公建配套面积 591.71 地下建筑面积 45000 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 销售收入 销售收入估算表 物业类型 销售单价 销售总价（万元） 住宅 4500 96807.6 商业 10000 24954.29 合计 121761.89 注：假设住宅销售价格为 4500 元 / 平米，商业销售价格为 10000 元 / 平米，全部 销售完毕，未包括车库销售收入。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 成本构成 项目建设成本估算表 成本项目 总费用 备注 （单位成本） 土地费用 X 暂设为 X 万元 基建费用 5054.154 210 土建费用 46607.84 1600 前期费用 6072.20502 252.3 配套费用 7701.568 320 合计 X ＋ 65435.76702 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 其他费用 其他费用 费用项目 总费用（万元） 备注（标准） 税费 7460.96 销售收入 *5.55% 管理费用 625.7524 26 元 / 平米 销售推广费 2435.2378 销售收入 *2 ％ 财务费用 6738.872 280 元／平米 不可预见费 1251.5048 52 元／平米 合计 11051.367 —— 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 投资利润 投资利润表 项目 销售收入 121761.89 建设成本 X ＋ 65435.76702 税费 7460.95981 其他费用 11051.367 投资总成本 83948.09383 ＋ X 投资净利润 37813.79617-X 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 土地成本 若按照行业平均利润 10 ％的投资净利率计算，土地成本为 26744.53 万元，即 172 万 / 亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 盈亏平衡点 假设项目全部销售，利润为 0 时，土地成本为 37813.79617 万 元， 243 万 / 亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 土地成本敏感性分析 敏感性分析 土地成本 投资总成本 投资净利润 投资净利率 投资利润率浮动 -10% 108018.17 13743.72 12.72% 2.72% -5% 109355.40 12406.49 11.35% 1.35% 0% 110692.63 11069.26 10.00% 0 5% 112029.85 9732.03 8.69% -1.31% 10% 113367.08 8394.81 7.40% -2.60% 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 ? 6# 地块 ? 拿地成本建议 为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容 积率不变的条件下，土