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我国物业管理行业研究 1 、行业性质与特点 （1 ）周期性 由于物业管理行业的业务增量主要来自于当年房地产企业开发销售的新增房产物 业，所以物业管理行业的增量规模与增长速度和房地产行业的周期性特点紧密相关。 但是具体到物业服务企业，由于已有大量的存量在管物业和签约物业，所以整体波动 性和周期性相对较弱。 （2 ）区域性 物业服务具有即时性和结合性的特点，需要接近业主，才能提高服务质量，创新 业务品类，因此物业管理行业天然具备一定的区域性属性。另外，在经济发展水平以 及城镇化率等诸多差异因素作用下，中国物业管理行业的区域差异显著。目前，东部 地区的发展情况高于其他地区，但近三年中部、西部和东北部地区各项指标均有显著 提升，区域差异逐渐缩小，并且一些领先的物业管理企业已经逐渐建立起品牌优势， 开始跨区域拓展项目，扩展覆盖地区范围。 1 / 29 2 、行业管理体制 物业管理的行业主管部门主要为住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财 政部、国家税务总局与中国物业管理协会。 （1 ）住房和城乡建设部 根据国务院《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部， 负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 住房和城乡建设部是物业管理行业的主要国家监管部门，主要负责制定产业政 策、部门规章及规范性文件等工作，如颁布《住宅专项维修资金管理办法》《业主大 会和业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》等。 （2 ）国家发展和改革委员会 根据 《物业服务收费管理办法》 ，国务院价格主管部门， 即国家发展和改革委员会， 会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 国家发展和改革委员会主要制定和颁布行业收入规范的相关规定，例如《关于印 2 / 29 发物业服务收费管理办法的通知》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务定价成 本监审办法（试行）》等。 （3 ）财政部 根据国务院《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院 建设行政主管部门会同国务院财政部门，即财政部制定。 （4 ）国家税务总局 根据《国家税务总局主要职责内设机构和人员编制规定》，国家税务总局具体起 草税收法律法规草案及实施细则并提出税收政策建议，制订贯彻落实的措施，负责对 税收法律法规执行过程中的征管和一般性税政问题进行解释。 国家税务总局主要制定行业税收规范的相关规定，如《国家税务总局关于住房专 项维修基金征免营业税问题的通知》。 （5 ）中国物业管理协会 中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法 规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。主要负责协助政 3 / 29 府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作， 为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议；协助政府组织、指导物 业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步等。 4 / 29 3 、行业政策法规 （1 ）主要法律法规 我国物业管理行业起步较晚， 相关法律法规基础相对薄弱， 但经过十余年的不断发 展和完善，体系已经日趋完善。 （2 ）主要政策 物业管理行业的发展水平与居民的工作与生活环境密切相关，同时物业管理行业 吸纳了大量的劳动力，提供了大量就业岗位，为保持经济持续增长发挥了积极作用。 根据我国《产业结构调整指导目录》，物业服务属于鼓励类第三十七项“其他服务 业”。近年来我国政府持续推出鼓励物业管理行业发展的积极政策。 1) 《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格 [2014]2755 号） 2014 年 12 月17 日，国家发改委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改 价格 [201