2019房地产信贷业务交流 文档资料.ppt

2019 年 5 月 交流题纲 一、国家房地产宏观调控政策演变 二、我行现行房地产行业信贷政策解析 三、房地产各业务品种审查要点和思路 四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意 的几个问题 第一部分：国家房地产宏观调控政策演变 调控导向 典型政策 政策效果 “ 遏制投资过快增长” “管严土地、看紧信贷” 121 号文、 18 号文 资本金比例由 20 ％ 上调至 35 ％封顶按揭 “ 8.31” 大限全面实施 招拍挂等 抑制供给， 对需求影响不大 ? 供需矛盾突出 房价稳中有升，土地 价格大幅上涨 住房供给结构不合理 第一阶段 （ 2019-2019 年） 第二阶段 （ 2019-2019 年） 调控导向 典型政策 政策效果 抑制供给 ? 增加供给和减少需求 提高按揭 首付比例至 30 ％ 国八条、 212 号文、 二手房交纳个税 国六条、 90/70 政策、 房产营业税满五年免征 171 号“外资限炒令”、 土地新政出台、 房地产市场整顿 各地反应不一、 效果不显著 ? 急刹车式短效痕迹 调控导向 典型政策 政策效果 增加供给、抑制需求 改善住房结构 建设部规范 经纪行业（北京： 资金监管、网上签约、 标准买卖） 物权法出台、回归保障、 央行连续 5 次加息、 10 次提高 存款准备金率、 房贷新政（二套首付 40 ％，利率 1.1 倍） 土地失控、 融资监管缺失 ? 地价房价互拉疯涨 第三阶段 （ 2019 年） 调控导向 典型政策 政策效果 紧缩房贷、压缩需求、 防止经济过热和通胀 ? “救市” 加强保障性 住房建设、土地阀门 再度把紧、严格建设项目 贷款管理 ? 央行“双率齐下”、 4 万亿投资 计划、系列新政支持房地产 （按揭利率 7 成、首付比例 20 ％、契税 1 ％、免征 印花税、土地增值税等） 下调自有资本金 贷款比例等 降幅超出预期 ? 非理性报复性 反弹与暴涨 第四阶段 （ 2019-2009 年） 调控导向 典型政策 政策效果 供给与需求双向调控， 强化保障性住房建设； 房价从“抑制”变为 “遏制”，“严”字当头 营业税征免 年限恢复到 5 年 开发商拿地首付比例 提高至五成 国十条、 19 条土地调控 新政、 78 户央企退市 房贷新征、北京 新政“限购”等 产业结构升级 有待时间检验 第五阶段 （ 2009.12-2019 年） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 参考：分行授信审批动态第二期：《我行最新房地产信贷政策解析》 注意： 1. 最新审批权限的调整 - — 《关于调整部分信贷业务授权的通知》（工银办发 [2019]277 号） — 《关于调整部分信贷业务转授权的通知》（工银京发 [2019]36 号） 2.RERCO 测算和利率（工银办发 [2019]122 号）要求 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 行业政策导向 适度进入类行业 限额管理 严格贯彻落实国家调控政策和监管要求 一、《房地产贷款封闭管理办法（ 2019 版）》—（工银办发〔 2019 〕 591 号） 1. 全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为 2. 扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金 范围相应扩大 3. 加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理； 固融专户资金余额控制 4. 简化了业务手续：取消签订《房地产开发贷款承诺函》 5. 强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 二、《房地产开发企业名单制管理办法（ 2019 年版）》—— （工银办发 [2019 〕 627 号） 1. 标识管理：刚性控制 2. 准入原则：严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整 3. 准入类别：重点支持类、适度进入类、专项进入类 4. 准入程序：支行 ? 分行信管部