基础设施和房地产行业产业2020年下半年投资策略：REITs破冰，平台降世-20200609-中信证券-84页.pdf

REITs 破冰，平台降世 基础设施和房地产产业2020 年下半年投资策略 ｜2020.6.9 中信证券研究部 核心观点 REITs 改革可能盘活存量资产，解决上市企业负担过重的问题，也可能为投 资者从2020 年下半年起提供全新的、高分红、高价值、低杠杆的投资标的。 房地产市场景气维持高位，开发企业逐渐走向精细化开发和平台化运营，也 为地产产业链优质企业提供了结构性成长机遇。 ▍REITs 有望盘活存量带动增量，拉动基础设施投资，极大改变基础设施板块基 陈聪 本面。基础设施领域的存量杠杆率水平较高，增量项目收益率又下降，继续加 首席基地产业分析师 杠杆已经不可持续。公募 REITs 有可能盘活存量资产，为基础设施建设带来 S1010510120047 充裕的增量权益资金，也将使得企业的聚焦点落在运营能力，而非投融资行为 上，利好优质企业成长。 ▍物流仓储设施极富潜力，大交运板块基本面缓慢恢复。由于供求缺口存在，物 流仓储设施租金持续上升。物流仓储将是具备很强吸引力的REITs 底层资产。 公路、铁路、航空等领域逐渐从疫情冲击中开始恢复，机场的黄金时代即将到 来，疫情对高铁的业绩冲击也即将结束。 ▍负债端制约下的市政设施和公用事业面临减负可能，企业得以发挥运营优势。 刘正 我国城市环境基础设施已经积累了相当规模的存量运营资产，供水运营、污水 首席交运分析师 处理和生活垃圾运营年收入总计达到2800 亿。但行业重资产现状使得企业无 S1010511080004 法充分发挥优势，预计 REITs 将极大改善这一情况。疫情对电力的冲击告一 段落，复工复产之下，电力板块防御性优势明显。环卫行业面临自然扩容、市 场化和集中度提升三重弹性，行业龙头正快速崛起，运营毛利率也在改善。 ▍房地产开发高位平稳，开发企业逐渐走向平台化。我们预计，下半年房屋销售 继续稳定高位，全年商品房销售金额零增长，全年新开工面积增长 0-5% ，全 年竣工面积增长 5%-10%，全年房地产开发投资增速6.8% 。由于行业长期成 李想 长空间有限，开发企业逐渐从追求杠杆红利，规模红利，转向追求流程红利， 首席公用分析师 信用红利。开发企业不仅精细化，而且平台化，即开始内求孵化分拆，外求投 S1010515080002 资赋能，也给地产产业链带来更多发展机遇。 ▍地产产业链：防水材料从新房驱动到双轮驱动，装配式建筑进入行业高增长期， 玻纤周期底部有望回升，水泥预计全年盈利稳定高位，物业管理行业继续享受 交付高确定性增长和品牌护城河巩固。整体来看，我们认为精细化开发和平台 化赋能，一定程度上缓解了产业链企业面临的资金链问题，也避免了劣币驱逐 良币，有利于优质公司做大做强。 孙明新 ▍风险提示：房地产开发企业盈利能力不断下降的风险，交通运输行业景气受到