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项目投资策划营销 大成策划 项目投资策划营销是全案最为关键的环节， 反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程 是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环 节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了 一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经 营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟 和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略 提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 大成策划 1 、项目土地性质调查 . 地理位置 . 地质地貌状况 . 土地面积及红线图 . 土地规划使用性质 . 七通一平现状 大成策划 一、 项目用地周边环境分析 2 、项目用地周边环境调查 . 地块周边的建筑物 . 绿化景观 . 自然景观 . 历史人文景观 . 环境污染状况 大成策划 3 、地块交通条件调查 . 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 . 项目的水、路、空交通状况 . 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 大成策划 4 、周边市政配套设施调查 . 购物场所 . 文化教育 . 医疗卫生 . 金融服务 . 邮政服务 . 娱乐、餐饮、运动 . 生活服务 . 娱乐休息设施 . 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 . 历史人文区位影响 大成策划 1 、宏观经济运行状况 . 国内生产总值：第一产业数量、第二产业数 量、第三产业数量、房地产所占比例及数量 . 房地产开发景气指数 . 国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地 产按揭政策 . 固定资产投资总额： 全国及项目所在地其中房地产开发比重 . 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 . 中国城市房地产协作网络信息资源利用 大成策划 二 、区域市场现状及其趋势判断 2 、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 . 项目所在地的居民住宅形态及比重 . 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 . 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的 政策法规 . 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市 政规划 大成策划 3 、项目所在地房地产市场总体供求现状 4 、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5 、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6 、商品住宅客户构成及购买实态分析 . 各种档次商品住宅客户分析 . 商品住宅客户购买行为分析 大成策划 1 、项目地块的优势 2 、项目地块的劣势 3 、项目地块的机会点 4 、项目地块的威胁及困难点 大成策划 三、 土地 SWOT （深层次）分析 1 、类比竞争楼盘调研 . 类比竞争楼盘基本资料 . 项目户型结构详析 . 项目规划设计及销售资料 . 综合评判 大成策划 四、项目市场定位 2 、项目定位 . 市场定位： 区域定位 主力客户群定位 . 功能定位 . 建筑风格定位 大成策划 1 、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 . 商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析 法）： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中 的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素 的对比值 大成策划 五、项目价值分析 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 . 类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观 的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断 A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计