拆迁注意事项 课件.pptVIP

签署拆迁补偿协议的注意事项 阳光壹佰西南中心 拆迁补偿前准备工作 1 、核实拟拆迁地段的土地性质 2 、核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确 定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行 下列活动： 2.1 新建、改建和扩建房屋及其附属物； 2.2 改变房屋和土地用途； 2.3 建立新的房屋租赁关系、分列房屋租赁户名。 拆迁补偿前准备工作 3 、拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住 房屋的具体数量及公房、私房的具体数量）； 4 、拆迁户数； 5 、拆迁期限； 6 、拆迁范围内分期实施拆迁的情况； 7 、拆迁补偿安置资金总额的预算； 8 、实施拆迁的方式。 拆迁补偿安置协议 — 主要条款 一、拆迁补偿协议主要条款 1 、订立协议的主体。 2 、被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。 3 、 补偿安置方式。 4 、 货币补偿金额。 5 、 搬迁期限。 6 、 违约责任。 7 、 争议的处理。 8 、 需要约定的其他事项。 注意：如当地对协议有备案要求，应报拆迁主管机关。 拆迁补偿安置协议 -- 协议主体 一、被拆迁人 主体类型：自然人与其它民事主体（审查民事权利能 力与民事行为能力） 私有房屋：协议主体为房屋所有人； 公有房屋：协议主体为房屋使用权人； 租赁房屋：协议主体为被拆迁人、房屋承租人。 二、拆迁人 应当在签约时取得拆迁许可证。 拆迁补偿安置协议 -- 补偿方式 一、产权调换或货币补偿 被拆迁人可以选择。但是要受到以下两种条件的限制： 1 、拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁 时被拆迁人只能选择货币补偿； 2 、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁达不成一致，只 能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。 拆迁补偿安置协议 -- 拆迁房屋面积 一、面积确定标准 1 、一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证 不一致的，除违章建筑外，应以实际为准。 2 、无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实 际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑 面积为准。 3 、相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但在 《城市规划法》实施以前已经建造用于居住的房屋，以有资质 的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。房屋所在地的省 市、自治区在《城市规划法》实施以前对此作出明确规定的， 从其规定。 二、 面积争议的处理 1 、发生房屋面积争议的，当事人之间协商一致的按协商结果认 定。当事人协商不一致的，以房产测绘机构按国家规定测绘的 结果为据。 拆迁补偿安置协议 -- 货币补偿金额 一、拆迁补偿金的构成 1 、拆迁补偿包括拆迁房屋补偿、搬迁补助费及临时安置补助费 、 其他补偿费（例如营业损失） 二、拆迁补偿金额确定 1 、拆迁居住房屋，货币补偿金额一般根据被拆除房屋的区位、 建筑结构、建筑面积等因素确定。当事人对此应先行协商，协 商不成的可委托评估。 2 、拆迁非住宅房屋的，应充分考虑拆迁和当地工商业水平和就 业的问题。 3 、拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或房屋承租人选择 货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分 别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的， 应当按照约定或行政裁决结算差价。 特殊对象的补偿与安置 一、特殊对象的补偿与安置 1. 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护 2. 拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人 应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价 款，使之达到当地最低住房保障标准。 2. 拆迁宗教团体所有房屋的处理 应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。 拆迁由房管部门代为经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。拆迁居住房屋的， 补偿安置方式与标准按照政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。 拆迁非居住房屋的，被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者房屋调 换。 3. 拆迁公益事业房屋的处理 拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照原性质和规模予 以重建或者按照房地产市场价补偿。 4. 拆迁公共设施的处理 需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、 人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。 因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁