房地产行业2020年中期投资策略和分析报告：积极因素，积极配置.pdf

证券研究报告 房 地 产 投资评级：推荐 （维持） 积极因素不断累积，配置可更积极 行 业 报告日期：2020 年07 月03 日 ——房地产行业2020 年中期投资策略报告 核心观点  中央定调“房住不炒”，地方政策出现反复，都市圈战略不断推进：上半 年中央在多个场合都提到坚持房住不炒，5 月末的 工作报告中关于房 行业表现 10% 地产的表述延续了“房住不炒”“因城施策”“平稳发展”的基调。地方层 5% 面，多地房地产政策出现反复， 爆发后驻马店、济南等地都出台了稳 0% 定房地产市场的政策，但取消限购限售、降房贷首付等力度较大的政策都 -5% 出现了几日游的情况，政策出台后短短几天内被撤销。而另一方面，我们 -10% -15% 也注意到，一些表现火爆的城市尽管出台了一些压制政策，但实质上并没 -20% 有太大的动作。总体来看我们认为上半年房地产政策维持了稳中偏松的态 行 业 势，政策端无惊无喜，没有出现明显的放松，但也没有实质上的压制。上 报 房地产 沪深300 半年长效机制不断推进，尤其城镇化及区域发展方面。4 月初 文件 及 5 月末的 工作报告中都提到推进以县城为重要载体的新型城镇化 告 数据来源：贝格数据 建设、实现 1 亿非户籍人口在城市落户目标、加快落实区域发展战略等。  房企资金面持续改善，居民杠杆率趋缓： 背景下，上半年宏观资金面 相关报告 <<稳中求进，分化显现>> 2019-06-30 整体偏松，经历了多次定向降准等，但对房地产资金政策的表述依然没有 <<市场盘整，精选个股>> 2018-06-29 明显的放松。前5 月房企到位开发资金累计降6.1%，按来源看，定金预 收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭分别降13.0%/0.8%/0.5%/0.9%，到 位资金同比下降主要受定金预收款影响。从单月表现来看，5 月到位资金 单月同比转正至升10.0%，定金预收款、个人按揭及自筹资金均有大幅改 善。截至6 月19 日，上半年房企债券及ABS 发行规模同比保持增长，近 行 两年房企债券及ABS 发行规模均维持历史较高位置，而信托及海外债发 业 行规模同比出现明显下降，海外债规模在2018 年创新高后近两年增长明 投 显放缓，而信托发行自2019 年下半年开始快速收缩。另一方面上半年房 资 企融资成本全面下行，整体信用利差由去年末的 153bp 下降至93bp ，分 策 评级来看，上半年改善最明显的为AA+级，信用利差收窄超115bp，AAA 略 级基数较低改善幅度相对较小。需求端成本同样