南山控股-市场前景及投资研究报告：REITs推动价值重估、物流地产稳定增长.pdf

公司报告 | 首次覆盖报告 南山控股 （002314 ） 证券研究报告 2020 年07 月03 日 投资评级 REITs 推动价值重估、物流地产稳定增长 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入 （首次评级） 公司是一家以高端物流园区开发运营及供应链服务、房地产开发、产城综合开发为主业的综合性上 当前价格 4.16 元 市企业集团。公司主业为房地产业务，2019 年公司房地产业务占营收比例为69.3% ，主要开发区 目标价格 6.64 元 为珠三角及长三角区域。同时，仓储物流为公司的战略性主业，2019 年仓储物流业务占营收比例 13.3%，产城综合开发为公司培育性主业。同时公司还涉及船舶舾装和集成房屋等制造业务。2009 基本数据 年 12 月雅致股份首次公开发行上市(雅致股份A ：002314.SZ) ，2015 年5 月，雅致股份通过发 A 股总股本(百万股) 2,707.78 行股份收购南山地产 100%股权、上海新南山80%股权和南通南山 100%股权，2015 年 11 月公 流通A 股股本(百万股) 1,137.49 司更名为“南山控股”，成为以房地产开发销售为主业的公司。股权方面，公司大股东中国南山集 A 股总市值(百万元) 11,264.38 团通过直接及间接(南山房地产开发有限公司以及赤晓企业有限公司)方式持股共68.43% ，公众持 股31.57% 。2019 年4 月，公司通过了首个期权激励计划。向管理层及公司骨干授予2610 万股 流通A 股市值(百万元) 4,731.96 股票期权，授予数量占公司总股本的约0.96% ，有利于捆绑核心管理层与公司长期一致。 每股净资产(元) 3.09 公司近年盈利能力维持稳定，其中仓储物流业务发展突出。公司2014 年以前营收增速逐年下降， 资产负债率(%) 74.72 2015 年通过重组后营收稳步上升，2019 年公司营收达到 72.38 亿元，同比增加 2.6% 。公司归 一年内最高/最低(元) 4.19/2.48 母净利润近几年呈下降趋势，主要由于公司营业成本的增加。公司2019 年归母净利润4.03 亿元， 同比下降20.2% ，公司摊薄ROE 在近年同样呈下滑趋势。公司销售毛利率、净利率近年稳定略有 下降，公司2019 年毛利率、净利率分别为32.88% 、6.59% ，均较2018 年分别下降 10.0、4.1 个PCT。按业务类型来看，公司主要以房地产业务为主，而2019 年房地产业务毛利占比为约70% ， 仓储物流业务毛利占比22.7% ，逐年提升。毛利率方面，公司房地产业务毛利率较为稳定，2019 年公司房地产业务毛利率33.4% ，仓储物流业务毛利率维持高位，2019 年该业务毛利率56% 。 地产主业稳健发展，销售规模再创佳绩。目前，房地产开发为公司支撑性主业。近年来，公司地产