提要城市价值决定房地产价值.pdf

提要 城市价值决定房地产价值。本文从两者关系出发，把两者 统一起来，分析出城市价值对房地产价值的影响，并给出相关建议。 关键词：城市价值；房地产价值；城市经济；城市文化 随着全球化的日益深入，我们进入一个充满竞争的新纪元。新世纪竞 争的一个重要方面就是不同城市之间的竞争。然而，城市竞争力一个 内在的决定因素就是这个城市固有的价值。城市是房地产活动 的场所与载体。不同城市的价值与城市房地产的价值有着密切的关系， 认清两者的关系，有助于我们在城市发展过程中规划统筹，合理地开 发和指导房地产活动的进行，从而达到顺应市场规律因地制宜、增强 城市房地产开发的活力和进而增强城市竞争力的目标。在以往的研究 中多把城市价值和房地产价值两者分而述之。对城市价值的探 讨往往以城市竞争力为题来进行多因素的分析，而房地产价值分析则 往往从传统的价值规律进行论述。也有学者对城市价值对房价的显性 变化进行了实证研究，但仅仅从量上论证不足以揭示城市价值与房地 产价值之间的内在联系。笔者认为，城市固有的内在价值与不同城市 的房地产价值，两者具有独立性，但同时也有不可割裂的关系。城市 价值本身就是城市所具有的资源和影响力的综合评估，为微观主体 房地产开发活动提供了隐性的竞争力，理所当然是主体和载体的关系。 一、城市价值和房地产价值概念界定城市的发展目标是多元的，包括 经济、社会、文化和政治等多方面的目标；反之，城市的价值同样也 是由城市的经济、政治、文化、历史、地理等多方面因素所决 定 。因此，城市价值可以描述为：根据一个城市的环境和区位优势， 聚集利用和优化配置更多的资源，为所在地区和人们创造更多的经济 价值和社会文化价值等的能力。同样，我们也可以把房地产价值描述 为：房地产产品在市场竞争中所表现出的一种外在的市场力量，通过 对人的消费和生活品质追求的导向获取利润所表现出来的能力。房地 产包括房产和地产两个部分。所以，房地产价值也由这两个部分 价值构成。具体的房地产价值我们可以分解为不变资本价值和可变资 本价值。 二、城市价值与房地产价值的关系 （一）城市价值是房地产价值的外生影响因素。当今的城市是一个非 常复杂的开放的系统，而房地产正是城市系统中一个重要的有机组成 部分。在城市内部，房地产行业与城市的关系是个体与环境 关系，环境因主体而存，主体因环境而变。城市价值是房地产价值 决定性因素，是促进房地产价值提高的根本保障。房地产价值的确立 和提高依赖于城市价值的各构成因素的大力支持，没有这些因素的促 进，房地产价值就难以实现和提高。所以，城市价值是房地产价值 外生影响因素。 1、城市经济对房地产价值的影响。城市经济是城市价值的决定性因 素，是城市作为一个系统运作和发展的基础。一个城市的经济基础直 接决定了该城市的购买力水平、资源配置和利用水平、配套设施情况 等。经济全球化来临，商业化成为城市发展的一个时代主题，我们可 以从现实中的例子可以看出，经济越是发达的地区和城市，商业化越 是发达和成熟。经济基础为商业的繁荣提供了保障。一方面城市的工 业化使人们日益富裕，从而使人们的购买力不断提高，同时在生活品 质的追求上也不断提升；另一方面城市经济不断发展的要求使得城市 自身在硬件设施和软件配套上也在进行不断的更新和发展。作为商品， 房地产在经济发达的城市已经被赋予了更大的价值。首先，经济发达 城市中的地产价值和生产房地产过程中消耗的可变成本皆提高，这两 种价值正是房地产价值的重要组成部分；其次，城市的资源是房地产 运作的基础，原材料的供应情况、技术资源供应情况、人力资源供应 情况与基础设施情况都影响房地产的开发和运作效率，所以经济基础 直接决定房地产价值的产生和循环；最后，我们知道市场化的程度和 经济的发达程度有很大的关系，在市场经济下的中国，发达的城市就 是一个开放的城市，市场化的程度和对外交流的能力对房地产市场意 识和市场能力起到间接催化作用，使得房地产业不断在市场竞争中提 升品质，传递价值。所以，城市的经济状况不但是一个城市价值 的决定性因素，同样也是城市房地产价值大小的决定性因素。 2、城市文化对房地产价值的影响。毫无疑问，城市文化是一个城市 最重要的无形资产。城市文化作为一种价值概念，是城市具有的城市 特点和文化模式，是物质与精神的结晶，代表着先进文化的发展方向。 同时，城市文化作为社会文化的写照，反映着它所处的时代、社会、 经济、科学技术、生活方式、人际关系、哲学观点等等。城市文化是 个复杂 、多层次的体系，包含着自然环境、历史积淀、人文景观、 风俗习惯、宗教信仰、方言等文化特色。当今社