华怡苑开发运营方案.pptx

【】开发运营方案一、项目综述二、项目管理三、经济分析四、项目成功标尺及总经理承诺一、项目综述项目综述项目规划及设计条件321项目综述总图及基本指标—规划总指标项目综述总图及基本指标—住宅组团项目综述总图及基本指标—写字楼组团项目综述业态及货值分配统计表产品统计总表产品分配统计总表项目综述业态及货值分配—价格预计定价方法：市场比较法（1）洋房价格预估--- 5500元/㎡ 项目所在片区目前销售均价在5000元/平方米左右。按市场正常走势考虑，到本项目一年后正式推出市场价格涨幅10%左右，则本项目洋房均价初步拟定为5500元/平方米。（2）商业价格预估---住宅底层街铺20000元/㎡，集中商业三层均价12600元/㎡ 结合华达新城一期商铺销售价格以及凯旋城商圈商铺二手价格与租金水平，预计项目商业租金水平在50-100元/月平方米，其中7M层高沿街商业均价在20000元/平方米，集中商业售价一层均价18000元/平方米，二～三层商铺均价按10000元/平方米核算，三层平均售价约为12600元/㎡。（3）写字楼价格预估---7500元/㎡ 目前可比性较强的为在售的中心一号以及已售完在使用的凯旋广场，中心一号目前销售均价在7000元/平方米，凯旋广场租金水平在50元/月平方米（带装修），综合预估待项目建成可售时期写字楼产品的销售均价在7500元/平方米。（4）车位价格预估---100000元/个 结合华达新城一期车位售价，本项目车位销售价预计为100000元/个，按35平米/个车位核算，则车位售价折算为2857元/平方米。。项目综述项目销售收入测算 销售目标设定说明：住宅及住宅底商按销售率95%即达成销售目标，写字楼与集中商业按销售率90%即达成销售目标；住宅地下室按销售率50%即达成销售目标；写字楼负一层地下室作为中行租赁不纳入销售目标，负二层地下室作为写字楼配套也不纳入销售目标。2014年销售目标：1.6亿2016年5月前销售目标：3.81亿项目综述项目销售目标分解总目标5.41亿元项目综述项目销售目标分解销售目标分解表项目综述项目效果图项目综述总图规划原则货值最大化通过写字楼规划，增加项目容积率住宅楼栋对临路避让内街设置，增加临街面加大住宅低商层高，提高商铺使用价值产品的合理设置南北通透，避免北厅户型配比面向首置及首改写字楼平面分6个产权销售优化竖向设计，最大节约成本住宅做一层地下车库，写字楼做两层地下车库物业用房及公共洗手间的设置二、项目管理团队建设项目目标管理工程管控成本管控营销管控2.1团队建设地产事业线组织架构及人员配置项目管理—团队建设地产事业部组织架构备注：拟建自身营销团队（自主销售），则需按以上人员配置扩充营销队伍。项目管理—目标管控2.2项目管理目标项目管理目标项目管理—目标管控 项目管理目标1、开发周期目标工程目标：“华怡苑”开发项目的动工日期为2013年10月1日，项目房产入伙日期为 2015年 11月1日，总工期为25个月。销售目标：首次开盘起算8个月内完成总目标销售额的50%，即28473万元（不含地下车库），开盘后起算的19个月内完成可售总目标销售的95%，即54100万元（不含部分地下车库）。2、利润目标项目销售总额62023万元，总开发成本43072万元，项目的毛利润为18951万元，净利润总额为17524万元（保底值17500万元）。3、成本、费用目标项目的开发成本33550万元之内（目标成本）。项目管理—目标管控项目启动版成本管理目标成本目标统计表2.3工程管控工程排期工程管理重难点交房管控点项目管理—工程管控工程管控重难点工程排期：附件（工程计划表）项目管理—工程管控工程管控重难点住宅工程排期：±0以下结构工程完工2014.04.30样板房完工2014.09.25外脚手架拆除2015.05.30住宅验收及竣工备案完成2015.10.302014.10.30住宅封顶2015.09.30园建及配套工程完工2015.11.01住宅交房2014.09.25前取得预售许可证2013.10.1项目开工写字楼工程排期：样板房完工2014.10.30写字楼封顶2014.11.05±0以下结构工程完工2014.4.30中行部分装修完工2015.07. 30写字楼验收及竣工备案完成 2015.10. 302014.10.30取得预售许可证2015.2.10外脚手架拆除2015.09.30园建及配套工程完工2015.11.01写字楼交房2015.01.01中行部分装修进场2015.06.30外脚手架拆除项目开工2013.10.1项目管理—工程管控工程管控重难点工程管理目标质量目标：河源市优质结构工程安全生产文明施工目标：市级文明工地户均报事率≤1.5条一次性交房成功率≥95%项目管理—工程管控工程管控重难点工程管