旧城改造规划的理解和案例讲解.ppt

63 政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地开发，获取 卖房收益 三亚市政府 项目公司 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议 月川村 拆迁工作小组 定向摘牌 运营管理 安置房建设 二级开发模式建议 市政府相关部门 股份公司 开发商 河东区 ① 开发商 + 村民股份公司 按股份分享开发利润 64 市政府相关部门 股份公司 利用三亚旧城改造资金，政府成立项目公司 进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的 三亚市政府 项目公司 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议 河东区政府 月川村 拆迁工作小组 三亚城投 定向摘牌 运营管理 安置房建设 三亚城投 河东区 商业银行 债务 / 股权融资 信托 / 私募基金 国家开发银行 注资入股 村股份公司 1. 市场化运作 2. 半市场化运作 65 宁波市鄞奉片区位于城市未来的核心区，市政府期望将鄞 奉片区改造成宁波的新商务区 案 例 ? 项目位于宁波三江口目前核心区的外围区域， 属于核心区一级辐射圈；目前为旧的居住区 和工业厂区，区域认知度较低，属于产业衰 落区；北靠南塘河，南临奉化江，拥有奉化 江的一线江景，地块呈现狭长形，滨水景观 面大。 ? 宁波市政府期望将鄞奉片区打造成一个富于表现力 和体现区域价值的标签——“宁波湾”；一个以宁 波支柱产业为核心，最具积聚力的主题商务集聚 区——宁波高新经贸港；和一条代言宁波历史、现 代和未来的“宁波走廊”； 66 鄞奉片区改造采用政府主导，宁波市城投和海曙区政府组成的海城公司 主持实施的开发模式 宁波市政府 海城公司 拆赔谈判 拆迁 土地出让 签订协议 鄞奉片区改造工 作领导小组 基础设施 街道办事处 海曙区政府 相互配合 市国土、规划 海曙区政府 51% 宁波市城投 49% 宁波市城投 资金 项目的研究范围：月川旧村，占地 880 亩，现状分为老干部安置区、村民居 住区和菜田三部分 老干部安置区： 81.9 亩 菜田： 130 亩 老干部安置区 菜田 村民居住区 第一部分： 项目背景研究 研究内容 ? 月川村现状分析 ? 村民改造意愿 ? 安置补偿要求 改造范围内总建筑面积 63 万平米，容积率为 1.1 ，建筑密度 70% 。 村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐 违 建 村民共 1172 户，其中原居民 934 户，外来户 238 户， 村民受教育程度普遍 较低。 村民就业率低 ，房租为 90% 村民的唯一生活来源，逐渐演变成“食租阶层 ”，不参与社会分工，与现代社会脱离。 租户 约 2 万人左右， 以低端从业人员为主 ，主要为酒店服务人员、工地工人 和出租车司机。 37 另月川村目前还拥有海航学院对面的 472 亩土地 地块现状 海南航空旅游职业学院 凤凰路 军粮供应站 综合行政执法 局行政大楼 体育会展中心 ? 为达到改造目标，政府 可提供海航学院对面的 一地块作为安置用地。 ? 该地块在凤凰路南侧， 西面是建设中的体育会 展中心，对面是海航学 院和执法局大楼，东面 有军粮供应站 ? 地块内部有两个水洼， 其余均为荒地，地面有 青草覆盖，局部已被平 整 项目所在地 研究内容 ? 月川村现状分析 ? 村民改造意愿 ? 安置补偿要求 村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿 ? 70% 对目前生活环境不满意 —— 乱，脏，没有规划， 配套不足 ? 80% 对目前生活方式不满意 —— 主要出租生活，没有 其他收入；没有技能；孩子没有工作 ? 80% 支持改造，但必须合理补偿 研究内容 ? 月川村现状分析 ? 村民改造意愿 ?