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星级酒店投资建设项目 可行性研究报告 一、投资者背景 Y 公司有20年历史，注册于香港，注册资金500万美元，以不 动产投资和酒店经营管理为主要业务。Y 公司于 1990年进入内地发 展，截止2006年底，总资产已达四十亿元人民币，净资产达25亿 人民币（约 3亿美元），已经形成不动产投资开发，酒店投资经营及 相应的发展模式和经营管理团队。其差别化经营的特点在于将投资重 点放在中小城市（即所谓的二线城市），形成了一定的区域优势。 为追求长期利益和内地不动产价值可预期的升值潜力，公司开始 布点投资中等规模的酒店并将其作为公司战略资产经营。 二、项目概况 Y 公司酒店项目取名为“百合花酒店”，拟建于S 市北部规划新 建城市CBD 的环城东路以东、绍大路以南地块，项目西临50米宽的 环城东路，北临 62米宽的绍大路，视野开阔，道路两侧绿化带已形 成。项目距老市区中心约2公里，距S市火车站约0.8公里。项目已 取得面积 6 公顷的土地用于建设。“百合花酒店”规划总建筑面积 50000 平方米，规划主体建筑高度 21 层。主要建筑物有酒店、健身 中心、商业用房及配套用房等。 项目公用设施接入方案已获得当地政府批准。具体为： 1.给水：计划从区块南侧和东北道路直接接管； 2.排水：计划排入区块南侧道路排水沟； 3.排污：计划从区块西侧环城东路接管排放； 4.供电：计划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入； 5.燃气：计划从区块北侧绍大路直接接管； 6.通讯、广播电视和网络：计划从区块北侧绍大路接入。 “百合花酒店”建设规模由标准房300间；其它豪华套房20间； 总床位630个并配套相应的服务设施组成。建设标准按4星级酒店标 准设计。 项目总投资20000万元人民币，全部投资由Y公司采用自有资金 投入，Y 公司拥有 100%产权。本项目投资包括已经投入的土地、城 市配套费用、项目建设费用和流动资金。 三、项目建设方案 1.项目建设目标 按 4 星级标准建设“百合花酒店”。成为当地商务和旅游主流酒 店之一，服务于当地主要客流市场。项目也作为公司的战略资产承担 公司资产保值增值的任务，为公司长期发展奠定基础。 2.项目建设内容 购买6公顷的土地用于建设；建设总面积50000平方米的“百合 花酒店”；完成项目配套设施配置和建设、 完成人员培训和试营业。 四、项目运作方案 1.当地发展现状 2006年，S市实现国内生产总值539.82亿元人民币；城镇居民 人均可支配收入20626元人民币。根据S市总体规划的目标，到2010 年人均GDP为6万元左右。远期2011年至2020年GDP年均增长速度 为 15%，规划期末人均GDP 为 18万元左右。为了实现上述的目标需 要拓展城市空间，增强城市的辐射能力，加速新区的开发和旧城的改 造建设。规划的CBD 中心城区已经形成。 2006年城市人口规模为85万，根据《S市总体规划》2020年为 110～130 万。近几年，随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的 扩大，改变了单一型的城市布局。改变了三次产业结构，次中心城市 地位已经稳固，经济发展前景良好，第三产业发展很快，本项目的外 部条件较好。 2.市场估测 随着经济的持续增长，S市的企业实力及规模扩大很快，商务人 士的交流急剧增加。椐当地统计，近两年商务人士的来访量增加了 60%，从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人，商务酒店爆 满。预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。项目目标市场 还处于增长期。 由于S市地处中国长三角经济发达区域，随着S市旅游市场的开 发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来S市 的游客人数也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了对高档 酒店需求的另一主要群体。 项目的市场前景是好的。 3.建设周期 本项目建设期21个月，自2008年1月至2009年9月。 本项目试运行3个月，自2009年10月至2009年12月。 自2010年1月起项目投产运营。 五、项目资金使用方案 投资估算 本项目的投资估算范围为：土地征用费、土建工程、项目配套设 备、项目设计费等。即：第