我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研究.pdfVIP

DOC格式论文，方便您的复制修改删 我国欠发达城市物业管理存在问题及对 策研究 （作者:___________单位: ___________邮编: ___________） 摘要：物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，但 是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。 这些问题和矛盾在欠发达城市表现的尤为突出，如何在房地产快速发 展的欠发达城市尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的 问题。本文以广东省河源市为例，对欠发达城市物业管理存在问题进 行归类整理并提出解决对策。 关键词：欠发达城市；河源市；物业管理 1河源物业管理企业发展的状况 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产 市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。河源 市作为一个发展中的城市，物业管理自 1997 年萌芽以来，2000 年 开始启动物业管理工作，已经历了十多年的成长历程，物业管理在河 源发展得也相当快，自2002年成立第一家物业管理有限公司——诚 标物业管理有限公司，至今河源本地有资质的物业管理公司共38家。 DOC格式论文，方便您的复制修改删减 其中有在河源本地成立的有规模较大的物业公司，如河源华达物业管 理有限公司；也有从外地进驻河源的高资质的物业管理公司，如河源 雅居乐物业管理公司。但是，物业管理行业在河源快速发展的过程中， 也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。 2河源物业管理行业存在问题 2.1 建管不分，开发商遗留问题，为物业服务造成隐患虽然国 家物业管理条例明确规定物业管理企业必须通过招投标获得物业管 理项目，但是河源市的物业管理相对于广东珠三角来说起步晚，其物 业管理状况相当于珠三角物业管理刚刚起步时的水平。目前，河源物 业有70%的物业公司是由房地产开发公司衍生出来的，是“爸爸和儿 子”的父子关系。开发商在物业建设过程中，为了最大限度地获取利 润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金 预留等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根。 2.2 物业管理收费不规范，收费难、收费率低物业管理收费问 题一直是物业管理工作的难点。由于河源市物业管理市场尚未发育完 善，相当一部分物业管理企业经营还不规范，为了追求利润，不按照 合同约定提供相应服务，乱收费、重复收费现象严重，收费与服务不 相符。河源市政府为了规范物业管理收费问题，对普通住宅小区物业 管理服务费的收取作了政府指导价，但是经调查河源市 70%的物业 管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。经过调查，普遍 反应物业管理费的收取相当困难，主要原因有：①人们思想观念未能 转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种 DOC格式论文，方便您的复制修改删减 有偿服务方式不理解，产生抵触情绪；②物业管理公司服务质量差， 业主对物业管理服务质量不满意；③物业管理法规不健全，对物业管 理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；四是部分业 主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。 2.3 物业管理专业人才缺乏、服务水平低、制约行业发展和全 国大多数城市一样，河源的物业管理行业也存在着物业管理专业人才 缺乏、服务水平低的现象。究其原因一方面是由行业的性质决定的， 物业管理行业发展时间短、属于劳动密集型行业，专业物业管理人员 少（如表 1示）。另一方面是物业公司是微利行业，对员工进行必要 性的培训也变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平 （如表2 示）。从业者的劳动价值得不到体现，从业人员不断流失。 其三，物业管理高层管理人员对物业管理人力资源存在不全面的认 识。人才不足及对人才片面认识的观念已经严重制约了河源物业管理 行业的健康发展。 2.4 物业管理企业规模小、竞争力弱、抗风险能力低目前河源 市的物业公司中有资质的有38 家，其中物业管理企业中一级资质3 家，占7% ；二级资质5家，占13%；三级资质20家，占53% ；其 他未取得资质的企业10家，占27%。其中一二级资质都是外来进驻 河源的物业管理企业，三级资质都是本土性的物业管理企业；一、二 级资质中除了宝晨物业是综合性的物业管理企业外，其余两家外来企 业在河源都是单一性的