南国商城招商方案研讨.docx

当前文档修改密码：8362839 南国商城招商方案 集韵原创 2005年12月16日 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u一、南国商城简介 4 二、攀枝花市商业分布及租售情况 5 1、地域或商业类型不同导致租金变动幅度很大 6 2、经营状况好坏不一 7 3、专业市场类型较少 8 4、没有真正意义上的Shopping Mall 8 三、项目SWOT分析 8 1、优势分析 8 2、劣势分析 9 3、机会9 4、威胁 10 四、物业定位 10 1、以大型超市为主导的购物、餐饮、娱乐之都（整层出租为主，结合分割销售） 10 2、以大型超市为主导的购物、美食中心（租售结合） 11 3、专业市场（出租或出售） 12 五、收益测算 13 1、假设条件 13 2、各方案下收益水平 14 3、综述 16 六、招商策略 16 1、招商谈判前的准备工作 17 2、确定招商方式与渠道 18 一、南国商城简介 ××—南国商城位于仁和区联通路，在××高档会所的对面，整栋楼分四层，地下一层，地上三层，建筑面积7000余平方米，每层建筑面积从1700-1900平米不等。 二、攀枝花市商业分布及租售情况 按照商业物业形态的分类，一般可以分为大型百货店、大型卖场/超市、商业街、专业市场、沿街商铺等、社区商铺等。从总体上来看，虽然攀枝花的工业生产总值、人均收入等指标在四川省均居于前列，但其商业房地产发展得并不成熟，这与攀枝花市居民档次不断提高的消费需求是不相符的。 商业物业形态 名称 租售方式 租金或售价 规模 经营状况 大型超市及超市内店铺 北京华联 出租 未知 约2000平米 好 超市内店铺 出租 120—320元/m2/月 约200平米 一般 大型百货店 德铭阳光商厦 出租 提点形式（按营业额的20%收取） 约6000-8000平米 较好 泰隆商厦 出租 提点形式（按营业额的15%收取） 约5000平米 较差 商业街 炳草岗商业步行街 出租 400-500元/m2/月 500-1000平米 好 德铭阳光商业步行街 出租 80元左右/m2/月 400-600平米 一般 仁和新街 出租 20-50元/m2/月 500平米左右 较好 专业市场 攀西建材城 出租 10—25元/m2/月 3-4万平米 较好 五十四服装批发市场 出售 一楼：品牌服饰1.5万/m2二楼：休闲服饰约6000元/m2三楼：儿童服饰约3000-4000元/m2四楼：2500—3000元/m2 6000-8000平米 前景看好 出租 20-150元/m2不等 较好 四季花城五金机电市场 出售 2500-6800元/m2（只售不租） 500平米左右 前景不被看好 基于本案的要求，我们对与南国商城规模相似或是将来的物业类型相似或是地域相似的商业类型进行了调查，调查结果显示： 1、地域或商业类型不同导致租金变动幅度很大 租金最高的当属炳草岗最繁华的商业街，由于占尽天时、地利，其商铺租金大大超出其它商业形态；受北京华联的拉动，其内部店铺的租金也较高；其余地区或物业除五十四批发市场某些位置较好的门店租金可达到100元/月/平米以外，均在100元/月/平米以下。我们还调查了仁和春天沿街商铺的租售情况，目前售价为6000元/平米左右，租金大概为11元/月/平米，低于仁和新街的平均租金水平。 2、经营状况好坏不一 炳草岗的零售类商业总体而言经营状况较好，尤其是全市唯一的大型超市—北京华联和炳草岗商业街，而百货类物业尤其是经营档次较高商品的物业，则较为萧条，由此可以看出攀枝花的商业还处于一个较低的发展水平。 经营状况 名称 经营状况 名称 经营状况好 北京华联 经营状况较好 德铭阳光商厦 炳草岗商业街 仁和新街 经营状况一般 北京华联内店铺 攀西建材城 德铭阳光商业街 五十四服装批发市场 经营状况较差 泰隆商厦 3、专业市场类型较少 所谓专业市场是指专门经营某类商品的集中场所，经营面积一般在5000平米以上。攀枝花市目前的专业市场以五十四的服装及小商品批发和攀西建材城等为代表，而其它类型的专业市场，如家电家居、电脑、汽车等则缺乏相应的规模经营。 4、没有真正意义上的Shopping Mall 集购物、休闲、娱乐于一体的Shopping Mall在国内许多大、中型城市纷纷兴起，但攀枝花似乎并没有受到潮流的影响，虽然攀枝花特殊的地理位置以及地形特点使其成为一个非常有个性的城市，但Shopping Mall或者攀枝花式的Shopping Mall仍然是我们为南国商城定位的考虑方向之一。 三、项目SWOT分析 1、优势分析 是目前攀枝花规划设计和建设得最好的商业中心之一 充足的停车位 掉一层拥有极好的景观资源 2、劣势分析 仁和区离市中心距离较远，交通不便 目前仁和的人气仍显不足 3、机会 攀枝花大型超市极少，而