从物权法74条规定看地下车库归属之争.pdf

实用标准文案 从物权法 74 条规定看地下车库归属之争 内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界 向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占 据上风。从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。 人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第 74 条的规 定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车 库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将 此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。本人试从 住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同 仁。 关键词： 物权法 住宅小区 车库 地下车库归属 一、有关住宅小区地下车库的理论之争 （一）约定说 住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖 合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推 定其产权属于购房者共有。 该观点的依据在于：其一，根据 地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得 特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑 物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地 下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区 土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该 精彩文档 实用标准文案 小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。 除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物 的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设 施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样， 是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合 同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并 出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法 定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而 是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。 《物权法》第 74 条第二款采用的就是“约定说”，但是对 没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规 定。 （二）成本说 小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本， 当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的 房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共 有。 （三）公摊说 认为小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为 小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则 在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已 包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该 精彩文档 实用标准文案 地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车 库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通 常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权 面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于 分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小 区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发 商就无权出售。 这类的地下车位 （库）属全体小区业主所有， 严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业 公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入 小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说 明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳 入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停 车位的产权，从而有权再行出让、出租。 （四）确权说 住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权， 由房地产权证持有者所有；地下车位产权归谁所有，则权益 归谁所有，否则，其产权处于不明状态。 目前，很多小区的 地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了 销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权 证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。 二、有关地下车库的产权归属问题的法律规定。 精彩文档 实用标准文案 （一）《物权法》出台前，