酒店式公寓项目销售策略.pptx

酒店式公寓项目销售策略2010.1本次提案销售策略制定的几点说明：1、规划方案文本：项目总平按09年12月底提交稿件为准，以此为基础开展推盘顺序、开盘节奏控制等分析。但考虑到具体的楼栋号以及相关的户型面积、产品特征等未明确，因此，所提建议只能停留在比较宽泛的面上，在深度方面将会存在一定欠缺性。2、户型配比情况：为便于针对不同人群做有针对性的销售引导，在户型配比情况未知的前提下，就高层部分我们姑且以我司上次提案的户型设置作为分析的对象。即以：“60-70平米1或2房低总价 + 90—110平米小3房+120—135平米舒适4房 ”为主力户型面积段；而排屋区则以贵司设定的180平米左右的精致舒适型叠拼作为分析的主要对象。3、开盘时间：基于对销售节奏建议的需要，在撇除其他不可测因素的前提下，我们以2010年10月作为项目首批房源的开盘时间。一、客群策略二、竞争策略竞争策略板块内：产品力与产品线优势竞争策略板块间：不同板块采取针对性竞争策略针对西部板块：强调本板块市政配套和自然资源针对东部板块：强调老城中心和自然资源平湖市中心楼盘不多，城市外延楼盘（特别是东湖区域）将是本案最大的竞争对手。pageA、竞争策略：板块间的竞争话术引导：传统市中心与生活之间的无缝连接、生态环境优势、产品优越性价比等方面进行引导。B、竞争策略：针对个盘的竞争三、推盘策略基于以上的考虑，为树立起项目平湖价值标杆品牌形象，我们建议先推叠拼，再推高层公寓，以稀缺性的排屋产品树市场高端盘品牌印象，以排屋带公寓，实现利润最大化。pageG9#G8#G7#p4#G6#G5#p3#G4#G3#p2#p1#G2#G1#A、各楼幢分析G1、G3、G5、G7#楼临马路，受到噪音干扰相对较大；其他几幢高层除享受小区内部景观（园林+水系）外，还可拥揽西侧、北侧自然河道景观，其中，G4、G6、G8、G9位置最好，可考虑推后开盘。 排屋部分三面水系环绕，特别是沿自然河道部分整体品质非常高。 小区南北朝向，且楼间距较大，因此朝向采光方面差异不大。从楼幢优劣势分析可得知：1、G1#、G3#、G5#楼较其他高层品质略差，可以较低价格作为入市的敲门砖；2、排屋品质较高，各幢间差异并不大，可作为稀缺产品因时、因势推出，起到带动整盘价值提升的作用。3、根据非河景与河景、东西边套、面积、户型结构等因素适时调整价格策略。相对应对之策：1、通过价格策略，拉开好、坏房源的价差；2、根据非江景与江景、东西边套、面积、户型结构等因素适时调整价格策略。B：总体推盘原则：□ 本项目是华孚房产在平湖开发的标杆性高端房产项目，我们可以采取“以稳求高” 的销售原则□ 本项目销售要综合考虑资金要求、文章出处：安寓网： 优帕克：所推售房源的建筑类型比例、户型面积比例、交 付时间合理安排等事宜□ 推盘要考虑不同的消费群对置业的不同需求□ 推盘还要考虑竞争对手的推盘节奏pageC：推盘时间选择及节奏建议在对未来区域供应量进行分析的基础上，为保证项目利润、价格的空间最大化，开盘时间需注意：□ 避开竞品开盘高峰期，选择最佳推案时间点□ 产品力产品线较竞品相对优势的组合□ 重大国家相关政策出台前pageG9#G8#G7#p4#G6#G5#p3#G4#G3#p2#p1#G2#G1#D：推盘节奏执行阶段建议本案规模不大，按照上述节奏安排，至首次开盘起计算的销售周期大致在18个月，加上项目前期的预热蓄水阶段，整个项目的操作周期约为2年。据此，我们对推盘节奏安排下的各阶段具体执行计划建议如下：page四、价格策略根据目前市场特点并结合本项目自身实际情况，我们认为影响销售价格的决定因素主要有五方面，按其影响程度依次排列为：1) 地段；2) 整合营销力；3) 发展商投入；4) 项目自身条件；5) 市场因素。在此五种影响因素中，地段起决定性作用，其与项目自身条件、市场因素同属“先天”环境要素；而其余二种因素则受“后天”实际投入及操作水平而影响。此处，我们以项目自身条件并结合相关的地段、市场因素来测算出项目的销售价格。G9#G8#G7#p4#G6#G5#p3#G4#G3#p2#p1#G2#G1#A、各楼号均价制定（高层）1) 系数表2) 各楼号系数表3) 各楼号均价表(以首推6000元/平米的整体均价为标准)备注：1、排屋的价格从组团划分而言，P1相对较低，P4最好，P2、P3介于其中。其价格制定相对较复杂，此处不予以展开陈述。2、排屋大价格区间大致在8500-12000元/平米之间。B、动态价格建议以上的价格设计是静态的，以市场价格和需求状况确定，但未来市场在不断变化、价格水平也会波动，开发商必然会面临当时情况对现实价格作适当调整的问题，本司建议在整体价格方面奉行“稳步走高”的思路。1) 推盘初期以排屋产品拉高项目形象，同时结合