银行分行固定资产支持融资业务发展指导意见.docVIP

PAGE1 / NUMPAGES14 ⅩⅩ银行分行固定资产支持融资业务发展指导意见 在我国经济发展进入新常态的外部大环境下， ⅩⅩ年中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为新一年我国经济工作的一个主要议题和着力点。近两年一线城市房地产调控政策频频出台、商业地产价格泡沫和经营风险逐步显现的行业背景下，为了加强我行固定资产支持融资业务管理和引导，根据《交通银行信贷业务手册》、总行《ⅩⅩ年相关行业授信投向指引》、《交通银行固定资产支持融资业务管理办法》（交银办〔2015〕284号）等内外部监管或指导要求，现对ⅩⅩ市分行固定资产支持融资业务的客户准入标准、行业分类策略和风险防范管理等要求作了进一步的细化规范，具体如下： 一、授信客户准入标准 截至2016年末，分行固定资产支持融资业务授信客户82户，授信敞口总额达到267亿元，2016年末贷款余额合计193亿元（另有类信贷业务余额3.2亿元），较上年余额187.86亿元增长2.73%，贷款余额在全行对公客户贷款余额中占比9.84%，较上年基本相当。2016年，我行共有2家固定资产支持融资客户纳入风险监察名单，年末余额合计30480万元。 我行ⅩⅩ年固定资产支持融资业务采取谨慎进入，总体发展策略为：选择物业经营管理经验丰富、财务状况和信用良好的借款人，择优介入位于ⅩⅩ市中心城区核心商圈、已进入成熟运营期、租金或运营收入充足的写字楼、商业综合体等优质物业，审慎介入高星级酒店、大型百货商场和位于市级开发园区（或国家级）内的优质仓储物业，不得介入股东背景较弱、非仓储用途的工业物业和不符合上述要求的其他固定资产支持融资，同时应切实提升该类客户利率等综合回报水平，具体客户准入标准如下： 1、授信客户PD 评级为 1-8级，实收资本 5000 万元人民币（含）以上、净资产1亿元人民币（含）以上，资产负债率不高于70%，自身无大额资金被关联方占用；授信客户及其控股股东（含实际控制人）无不良信用记录，近二年内无重大商业纠纷，不存在参与民间借贷、对外担保规模偏高及过度投资扩张等情况；不得介入股权结构或股东背景复杂、关联方往来款频繁、实际控制人运营资金链紧张的客户。 2、相关物业已竣工验收办妥产证并投入商业运营，原则上授信期内物业净经营收入测算可以覆盖我行贷款本息，对于新物业要求其在正常情况下开业（获得产证）2年内出租率达到70%（仅限地理位置优势明显，预计有较强影响力的物业且物业持有者有较强的运营经验的客户）；授信客户对该物业有独立的处置权及全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书（或不动产证书）。 3、根据交银沪办〔2016〕366 号专项授权文件（授权期限至ⅩⅩ年2月28日），同时满足以下条件的房地产企业申报固定资产支持融资业务可在分行权限内审批：一是商业物业位于ⅩⅩ市中心城区核心商圈。二是贷款期限内，测算还款现金流应充分覆盖交行融资本息。三是落实物业资产抵押，物业租金收入实现封闭管理。其余房地产企业申报固定资产支持融资须上报总行审批。 4、不得介入异地固定资产支持融资业务；对于通过发放固定资产支持融资替换相关物业前期开发建设贷款的客户，仅限介入股东方背景实力较强、具备充分商业运营管理经验、租约已基本落实的物业项目，或进入总分行房地产客户名单的优质客户。 二、业态分类准入标准 鉴于固定资产支持融资业务对应物业存在不同的经营业态和物业类型，根据该类业务可能对应的物业业态分类制定以下准入标准： 1、商业物业：市场份额较高、经营效益较好，物业投入商业运营2年以上，连续经营期限在3年以上并均实现盈利，最近一年毛利率不低于15%、单店坪效（每平米每年销售额）不低于1.5万元/㎡/年、物业出租率或使用率不低于85%。 2、办公物业：物业投入商业运营2年以上，最近一年出租率在80%以上；若未达两年，则最近一年出租率不低于70%；严禁介入公寓式酒店等类住宅物业。 3、酒店业：股东综合实力较强、行业经验丰富，具有一定知名度，国内外知名酒店集团（参见附表二）管理的经营稳定的高星级酒店（四星级（含）以上），连续经营期限在3年以上并均实现盈利，上年营业毛利率不低于20%，最近2年客房入住率不低于 70%且平均房价及入住率不低于同区域同星级酒店平均水平；不得介入经济型酒店固定资产支持融资。 4、仓储物流业：借款人或股东具备同类项目成功运作经验，已建成同类型仓储设施平均出租率不低于80%。物业须位于国家级、市级（含）以上开发园区，建筑面积应在 80000（含）平方米以上，用地性质须为工业用地，土地使用权类型为出让，同时应达到国家通用仓库四星级（含）以上标准；年租金回报率不低于8%，已投入 2 年以上运营的，最近一年出租率须在 80%以上；运营期限未到 2 年的，最近一年出租率须在 70%以上；仅限