国有建设用地使用权抵押法律风险.pptVIP

国有建设用地使用权抵押的法律风险 与 律师服务 国有土地使用权抵押是指抵押人以其合法的国有建设 用地使用权(以下称土地使用权)以不转移占有(土地) 的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不 履行债务时,债权人有权依法以抵押的国有土地使用权 价价拍安所的偷长统在卖律务主要是步律 凤险的防范和控制,应从以下三个方面入手  土地使用权抵押分类 以土地性质可分为:划拨土地使用权抵押和出让土 地使用权抵押;以土地形态可分为:地上无建筑物(包 括构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押、在建 工程抵押和房地产抵押。在建工程抵押,是指抵押人以 其合法方式取得的土地使用权连同正在建造的建筑物 (投入资产),以不转移占有的方式抵押给债权人作为 担保债务履行的行为。房地产抵押,是指抵押人以其合 法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履 行担保的行为。房地产抵押又可分为:土地使用权连同 地上房屋(包括构筑物)抵押和房屋所有衩连同该房屋使 用范围内的土地使用权设定抵押  土地使用权抵押的法律风险 本文所说的法律风险主要在两个方面:一是指因抵押无 效而导致的风险;二是指因法律冲突、法律规定不明确或对 法律的理解(适用)不一致而导致的抵押权人在实现抵押权 时合法利益受损的风险 (一)无地上建筑物的土地使用权设定抵押的法律风险 主要在以下两个方面: 因公共利益需要土地被提前收回。因公共利益需要土地 被提前收回。实践中,用土地使用权做抵押,在实现其抵 押权时,按相关规定,一般是通过抵押物折价或者以拍卖 变卖抵押物所得的价款优先受偿。但不管哪种方式,都是 以实现抵押物的市场价值为前提让抵押权人受偿。而因公 共利益需要提前收回作为抵押物的土地则不然。 土地因闲置被无偿收回。如果作为抵押物的土地因闲置 而被无偿收回,抵押权人将面临巨大法律风险  (二)划拨土地使用权设定抵押的法律风险。划拨土地 使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿(或缴纳补偿 安置等费用后)取得的土地使用权。划拨土地使用权抵押的 法律风险主要在以下几个方面 划拨土地使用权因公共利益被收回。根据城市建设发展 需要和城市规划的要求即公共利益需要,划拨土地可以被无 偿收回。而作为抵押物的土地(使用权)被无偿收回(消灭) 后,因无代位物,作为物权的抵押权也相应的丧失(消灭) 但需要强调的是,划拨土地须具有合法的地上建筑物、其他 附着物,才能抵押。因此,按《物权法》第一百四十八条的 规定,收回土地使用权,对其土地上的房屋应进行征收 先受偿(抵押权的实现)有前提条件。以划拨土地设 定抵押权的,其优先受偿是有前提条件的,即划拨土地变现 后,应首先扣除相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 然后,才有优先受偿权。  (三)在建工程设定抵押的法律风险。在建工程抵押, 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同正在建造的 建筑物(投入资产),以不转移占有的方式抵押给债权人作 为担保债务履行的行为。其特殊之处在于在建工程抵押后建 筑物的建筑面积会不断增加,直至在建项目完工,而作为被 抵押的土地使用权面积在抵押后将会减少。而在建工程抵押 的法律风险就在于 随着抵押后建筑物建筑面积的増加,其在建项目内被抵 押的土地使用权面积将会减少。 当被抵押的在建工程的发包人逾期不支付工程价款时 建筑工程的承包人的优先受偿权(法定优先权)优于抵押权。 如果在建工程是商品房项目,在买受人交付购买商品房的全 部或者大部分款项后,在建工程抵押权更是不得对抗买受人 (四)住宅抵押