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浅议我国房地产税收制度 摘要：对房地产的开发、保有、使用和转让等活动课税构成了房地产税制的主要内 容。目前，我国房地产税制涉及的相关税种达 12 个，但一方面显得纷繁复杂，有重 复征税之嫌；另一方面又存在与房地产经济发展不协调，与国际惯例不接轨，弱化税 收宏观调控功能等问题，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的 健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。因此本人认为现行房地产 税收制度已经不能适应经济发展的需要，亟待改革。本文提出了建立和完善房地产税 制的设想，同时进一步完善有关房地产税收配套制度和政策等主张。 关键词:房地产制度 改革 完善 一、 我国房地产税收制度的建立及发展 （一）我国房地产税收制度的建立 中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家 财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照 自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原国民党政府实 行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关 的一些税收，如契税、印花税、所得税。在 1949 年 11 月底至 12 月初召开的首届全 国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法 的基本方案，确定全国范围适用的税收为 14 种，其中涉及房地产的税种有房产税、 地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了1950年1月30 日中央人民政 府政务院发布的新中国税制建设的纲领性文件——《全国税政实施要则》。此外，各 地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。 （二）我国房地产税收制度的发展 20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分 房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也 日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近 30 年时间内几乎名存实亡。党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革 和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80年代初恢复了征收契税； 1 80 年代后期开征了耕地占用税；90 年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实 行了改革。 （三）我国房地产税收制度现状 到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产 的税收主要有 12 种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕 地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外 商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以 划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转 让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。 二、我国现行房地产税收存在的主要问题 （一）房地产相税费多，“费挤税”问题较突出。 “费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。 “费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。 由地方费用摊派 引起的间接“费挤税”，其典型表现是城市教育费附加税的征收。严格说，它并不与 政府提供公共产品或劳务相对应，实际上属于地方费用摊派。按照合理负担原则，税 费的征收以纳税对象的承受能力为限度，超过了这一限度无疑会削弱税基的稳定性。 地方利益导入的直接后果是各种不正规费用排挤正税。 欠合理的地方税收规定引起 的直接“费挤税”。在房地产税收征收中，某些地方的一些不成文的规定，如开发房 地产必须在项目所在地成立项目公司。这种典型的“诸侯经济”的做法，旨在稳定本 地区税源，但由于管理成本高昂，地方本位利益的干预，以及乱摊派等反而出现税源 流失现象，最终损害的是国家的利益。同时，如此多的行政性收费，不仅大大加重了 房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多 地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。 1994年税制改革后，在房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种，涉及 房地产业的各种收费项目也名目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种 收费多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35％，左右，相当 于经营成本及费用的 70％，租、税、费体系设置不合理