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武汉西北湖项目前期物业发展战略建议 一、房地产区域市场现状分析 一）武汉地产发展特征 1、资本万象的时代 早在 2004 年，武汉市长李宪生就曾豪迈地断言：如果说 20年前的投资机会在深圳，10 年前在上海，那么今天，最好的楼市投资机会在武汉。转眼 3 年过去了，这个预言也逐渐变 成了现实。 今年1月 31 日，面积达 697 亩的“武重地块”，被上海豫园商城以 35.02 亿元夺得， 而在 4 月华润集团砸下 31.29 亿元，拿下铁机地块 565.6 亩，且这种趋势仍在延续。 香港上市的广东知名企业碧桂园在今年 5 月下旬，与武汉市政府签订合作意向书，计划 在武汉市汉南区投资 5亿元发展五星级酒店及城市规划设施。7 月3 日，碧桂园子公司在汉 南拿下 607亩商住用地，急迫心情不言而喻。 从 2004 年以来，深圳万科、上海复地、大连万达、南京三金、北京泰跃、浙江金都等 40 多家国内大型房地产企业集团进入武汉市场。海外基金也纷至沓来。 今年4月摩根士丹利注资10亿元取得香港世贸集团在武汉地产项目“锦绣长江”29.99% 股权；今年 3月，荷兰 ING房地产旗下的香港沃德商务有限公司与金地集团武汉公司共同投 资开发积玉桥项目，其中沃德商务将出资 81.6%，金地集团出资 18.4%。在武汉市场上，和 记黄埔、世茂、瑞安、华润也频现身影。据武汉市工商局统计，目前武汉市有港资企业 785 户，投资金额逾 54 亿美元，其中投资金额 3000万美元以上的有 26 户，与 1997 年相比翻了 一番。在 296 家外资房地产企业中，港资企业多达 7 成。 众多资本筹集能力强的开发商鏖战武汉，重资比拼、屡创楼市新高，众多地块楼面地价 逼近房价水平。又如上海豫园以 3290元/平方米的楼面价竞得武重地块，直接促动中北－徐 东市场由 2006 年年底的5000 元/平方米左右到目前众多楼盘的 6000 元/平方米以上售价的 形成。 接二连三拍出的“地王”给了市场最简单的暗示：这个区域，这个城市的价即将上扬。 2、实力品牌开发企业聚集 在宏观政策紧缩地根的大环境下，土地资源的稀缺性日益凸出，攻城略地成了大多数实 力开发商迫在眉睫的任务，而武汉最开始的高档楼盘就是从汉口城中心开始的，现阶段城中 1 心用地极少，基本没有大块住宅用地。汉口区域的楼盘更多的集中在新华西路、唐家墩、金 银湖片区。 这些片区已经吸引了广州恒大、万科、顺驰、沿海绿色家园、新恒基、南京三 金、北京泰跃等知名开发商。 3、公寓小户型市场热 武汉地产发展历程中，汉口地区公寓小户型起步较早，几年前，小户型在北京、上海、 深圳热销的时候，武汉房地产市场刚刚起步，开发商满足于对大户型的开发，原因也是因为 当时能够买商品房的都是有钱人。从需求角度上看，他们中的大部分人没有承受大户型的经 济实力，从供应的角度上看，小户型市场比例太小，无法满足市场需求，因此，在 2001 年， 小户型开始在武汉崛起，2002 年销售形式火爆，2003 年已经是遍地开花，而且，十几个楼 盘中多则半年，少则一两个月便销售一空，创下业界的神话。 而刚刚闭幕的武汉秋季房交会也显示了小户型的需求强劲，调查表明，61.9%的客户 希望近期购买小户型，32.6%的客户考虑一年之内购买，并且他们购买的目的 51%为自住， 11.73%的选择投资，可见，连续的加息和第二套房提高首付等政策的出台，让市场上少了投 资者的身影。而房交会上的客户也表示，不管商品房还是二手房，90 平方米以下的户型， 都是最受青睐的。 二）本项目区域价值分析 江汉区是武汉商贸区域，位于武汉三镇汉口最繁华地域，是中国古代四大名镇之一的汉 口镇的发源地。全区总面积33.43 平方公里，辖 13 条行政街道，112 个社区居委会,5 个村民 委员会，总户数 14.8 万户，总人口 46 万人(常住人口) 。 项目位于繁华的江汉西北湖片区，地处中心城区，平均房价居武汉市首位。本市最贵 的住宅楼、写字楼集中在本片区的为数不少。建设大道商务区板块和青年路块内楼盘其开发 体量均较小，无小区环境，多为单体高层建筑，楼盘开发品质较高，占地面积小。同时在区 域内新盘推出量较少。就该地段的区域价值而言，是处于都市心脏且闹中取静的绝佳地段， 武汉市真