鞍山西道写字楼市场[整理].pdfVIP

精品 鞍山西道区域写字楼市场浅析 作者 : 崔凯 中原视点 2005-4-8 一、区域范围的界定 鞍山西道区域范围的界定：以鞍山西道为主干线，东至卫津路沿线，西至红旗路； 白堤路沿线（南至复康路，北至长江道）。本区域周边分布着大量 IT 、科技类公司；数码类 产品大卖场；金融机构；中、高等教育机构等。交通方便，配套较为完善，尤其在高科技产业方 面极具发展潜力。在本文中，我们列选了七个具有代表的项目作为评析对象。 二、区域写字楼市场概述 1 、产业政策对写字楼项目的影响 本区域要努力打造成为天津的科技贸易一条街，其东起卫津路，西至红旗路并以白堤路为主 要干线贯穿南北， 它是天津新技术产业园区的起步区， 经过十多年来的建设发展已经形成以电子、 通讯、生物医药为主导的具有相当规模的特色产业群，聚集了 2000 多家具有创新能力的中小型 企业。 今后的整体规划正在审批当中， 主要是围绕着白堤路建立 5 到 10 个 5000 平方米的大型卖场， 形 成包括 IT 、家电、生物医药在内的 6 大核心产业。 4 至 8 年内，整个科贸街的高科技企业数量将 达到现在的 2.5 倍以上， 销售面积在 5000 平方米以上的较大卖场 10 家以上，科技贸易销售总额 超过 100 亿元，建成天津的“科贸金街”。 2 、未来规划、市政交通对写字楼项目的影响 welcome 精品 南开区计划从 2004 年起，用 4 ～7 年的时间，加快科贸街鞍山西道段的规划和改造，规划建 设科贸街白堤路段，整体提升科贸街档次，拓展发展空间。规划以赛博、蓝天、颐高 3 个科技数 码产品卖场为切入点，把白堤路分三段规划开发。北段 (长江道至西湖道 )规划以 3C 电器产品、电 子中间产品、 生物医药产品及医疗器械产品销售为主体， 中段 ( 白堤路与鞍山西道交口 )规划以数码 产品为主体，南段 (航海路至复康路 )规划以信息服务业、电子中间产品为主体。 东部建成科技开发区和科技贸易区，西部建成高新技术产品生产区。按照“科技贸易城”的 规划，鞍山西道继续发展 IT 贸易产业，并且将长 2.9 公里的白堤路也纳入科贸街范围，用以重点 发展包括 IT、家电、电子中间产品、生物医药、信息服务和通信产业 6 大核心产业，成为南开区 区域经济发展新的动力源。 3 、区域写字楼项目供应情况 从上表中可以看出，近一两年上市的办公楼多以商住类型出现，其特征为每户内设有独立卫 生间（有的还设有管道煤气接口，具有厨房功能），而早些年建造的办公楼也因设计和规划落后 welcome 精品 造成服务功能欠缺，厅、堂、公共走道等设施比较陈旧。这些办公楼建筑规模都不是很大，并且 底层作为商业店铺对外招租，如：兴科大厦 7 层中有 3 层用作国美电器商场；博联大厦有 6 层改 用作餐饮、娱乐用途，这就造成用于企业办公的面积进一步减少。里面入住的公司也以中、小规 模公司为主，大多购买（租用）面积在 100 平米左右。 4 、区域写字楼项目新增情况 在本区域的市场新增项目中，可分为两部分：一个是立项后已经动工的在建项目，另一个是 还在规划当中或是还未正式开工的潜在（筹建）项目。 2004 年底和 2005 年初，在鞍山西道和白堤路交口将会