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6.3物业企业 6.3.1定义： 指按合法程序成立，并具有相应资质条件的经营物业管理的企业经济实体。 6.3.2条件： 1）具有独立法人资格 2）具有一定物业管理资质：注册资金（50、300、500万元人民币）、管理人员（主要领导人具有建设部企业经理上岗证，主要管理人员20%上岗证，必要的专业技术人员如：土建、机电、经济师等） 3）相应的管理制度及管理模式 6.物业管理的三要素 第七章 物业管理的三要素 6.3.2物业管理中的地位 前期物业管理与发展商签定前期物业服务委托合同， 业主大会成立后，业主委员会与业主大会选定的物业服务公司签定物业服务委托合同。 与业主的关系：平等、委托、合同。 6.3.3物业公司对物业实现“三化一型”管理。 “三化一型”：社会化、专业化、企业化、经营型 6.物业管理的三要素 6.4三要素关系分析——物业管理企业的主体地位急需补强 物业管理市场的主体是业主、物业企业和相关政府行政主管部门。国家建设部的物业管理教科书把物业管理协会也和行政主管部门列在一起，统称为市场的协调主体。在当前经济体制下，相关政府主管部门一定是物业管理市场游戏规则的制定者，相关法律、法规的执行者，市场准入、准出的判定者，其主体地位的强势是毋庸置疑的。物业管理协会按现行教科书的说法是政府和物业管理企业之间的桥梁和纽带，这一定位并没有大错，但不完整，因为物业管理市场另外两大主体除物业管理企业外，还有广大业主（业主委员会）。如果仅把物业管理企业纳入，而把广大业主（业主委员会）排除在外，那么，这个协会只能称为物业管理企业协会，所以这一协会还应吸收业主委员会入会。这是另一个问题，这里不再展开。 6.物业管理的三要素 再看业主这一主体。虽然物业企业和业主在法律上是平等的，双方都具有双向选择的权利，但在实际运作中，业主总是处于主动的地位，从来都是业主先行选择物业企业（包括哪个物业企业，提供哪些项目等等），而后才有物业企业接受或不接受的权利。我们还没有听说过有物业企业可以先行选择哪个物业小区，而业主再作出愿意不愿意接受的事，此其一。其二，业主是付费的一方，在买方市场的条件下，需求主体的地位总是强于供给主体，后者必需适应前者，才能获得前者的认可，也因此，它必须作出更多的努力，付出更大的代价。物业企业市场主体地位的弱势是不争的事实，当然，这也是市场经济条件下的必然。 6.物业管理的三要素 第七章 物业管理的三要素 6.4.1物业管理企业市场主体地位急需补强。这是因为： 第一，物业管理企业在现代经济、社会生活中具有任何机构和组织都无法代替的作用。 随着房屋产权私人所有的普及和住宅小区化的扩张，产权人共有财产（不动产）的专业化、社会化的委托管理成为一种必然的趋势，物业管理也就应应运而生了。实践证明，没有物业企业的管理，就没有小区的清新和整洁，就没有环境的优化和美化，更没有广大业主的舒适和安宁。更何况，物业管理行业在增加就业方面所作的贡献。政府的行政主管部门虽然也在行使各自相关的职能，但无论他们增设再多的机构，招用再多的人员，增添再多的设施也无法达到这样细微和具体的效果。毕竟，行政主管部门和物业企业的管理各有自己的切入点。我们说，城市工作的关键在于社区，社区工作的关键在小区，而小区工作的重点则是业主们所需要的物业管理和服务。把小区的物业管理和服务的工作做好了，和谐社会的构建就有了广泛的基础，忽视和轻视小区的物业管理工作，把物业管理企业统统赶跑或吓倒，其后果将是灾难性的。 6.物业管理的三要素 第七章 物业管理的三要素 第二，物业管理企业目前的处境是相当严峻的。首先是企业经营状况的不断恶化。 据某市物业协会长期的监测和研究，自1997年开始，该市物价部门确定小区物业管理收费标准以来，10多年内，这一标准几乎一成不变，而人工费成本却上涨了24%，三项排污费上涨了112·5%，水费上涨83%，电费上涨29%，强制性社保占15%……各项合计，整个运营成本至少上涨20%以上。综合中国物业管理协会和2011年底某省建设厅提供的数据，2010年全国物业行业年利润率是5.13%，某省平均利润率为4.5%，某市仅为1.38%。入不敷出是普遍现象，能够继续维持下来的企业不外乎是两类：一是物业管理面积大，具有规模效益的公司，由于其单位成本较低，管理制度健全，从而成为行业的佼佼者；二削减人员、降低标准、甚至脱逃税费的企业目前虽然还在苟延残喘，但这类企业违规或违章是常态，和业主关系十分紧张，纠纷不断，批评之声不绝于耳更是家常便饭，最终难免卷起包袱走人的厄运。 6.物业管理的三要素 第七章 物业管理的三要素 据某市房管局提供的信息，这几