世联-武汉融科天城项目定位及整体营销战略报告-212PPT.ppt

武汉融科天城项目定位及整体营销战略报告 呈送：融科智地（武汉）有限公司 注：本报告格式为合同报告内容模版 迫于现实的成本投入影响我们曾这样定义我们的目标—— 我们对上述数字有更明确地认识： 5500元/平方米是就整个一期住宅所希望达到的整体均价,也就是说启动区均价、2007年度均价将在这个范围内上下波动。 五亿是2007年度的实际回款金额（不考虑现金流出，也不考虑其它现金应付款），也就是说2007年度合同签约金额应高于五亿，预计达到5.5~6亿。 回归到融科在地产发展的总体布局图上我们发现似乎不能简单用数字定义我们的目标 对于稳健的融科智地，在本项目上除了一般项目的盈利需求之外，还应达成以下理想： 成功的嫁接品牌：以传播一种开发理念的方式，完成联想品牌在地产品牌的成功嫁接！ 建立市场话语权：通过抢占一定市场份额的方式，建立武汉市场话语权。 积累大盘的经验：借助本项目积累大盘持续开发经验。 温家宝总理曾说——武汉在哪里？就在中部崛起当中！ 以武汉市为核心，加上周边的黄石、孝感、黄冈等8个城市，就可以通过加快经济一体化进程形成区域经济格局。 “武汉城市圈” 在中期阶段，将突破省界，向邻省的中小城市推进，建设以武汉为核心的中部城市经济圈。 在远期阶段，武汉经济圈将向中部其他大中型城市拓展，建设长江中游和中部地区最大、最强、最富有活力的城市经济圈。 虽然阶段性受宏观调控影响，但从总体来看市场有效需求持续增长，且增幅明显 截止2006年一季度数据显示：价格持续上升进一步证明需求依然旺盛、短期内难以被控制 改善性需求将进一步被激活预示价格有进一步上扬空间 政策：国六条对城市中心区影响不明显 以万科城市花园为代表的城乡结合部楼盘上门量及成交量均下降50% 三镇中心城区的成交稳定，未受新政太大的影响，后市有待进一步验证 ——随着房地产市场日益细分，政策对于不同产品（定位不同、目标人群不同、价格不同）的影响和作用也有明显差异。高档产品在市场上所占比例日益增大对整体市场均价拉升作用明显，其示范效应和拉升效应将在一定程度上抵消消费者对市场价格看低的预期。 人均GDP快速增长，房地产市场的整体发展需求特征从“以数量为主”向“注重质量”过渡 武汉人均GDP从2001年起以10%的速度保持上升。 “十一五”规划提出2010年武汉市城镇人均年收入要达到17500元，人均GDP达到5000美元。以人均GDP年均增长10%的速度计算，考虑到奥运会对中国整体经济的正向影响，武汉市房地产业的整体市场在2008年后可能将开始进入平稳发展时期。 固定资产投资的强劲拉动是近年武汉市经济增长迅速的重要动因 武汉市GDP年增长率连年保持在10%以上，“十一五”规划提出经济年均增长12%。 2000年起，武汉市固定资产投资额开始急速上升；2002年以来，该指标增长率一直高于GDP的增长率；2005年，武汉固定资产投资额突破1000亿元。 房地产业是武汉的支柱产业未来六年有很大的发展空间 城市化率的逐步提高和外来人口的快速增长将为“商品住宅需求”注入新动力 人均住房需求仍有较大上升空间房地产市场需求及行业发展前景看好 武汉的人民生活水平相对较高且恩格尔系数比较低。但是，无论与国际标准相比较还是与国内其他城市相比，武汉的住房支出比重处于偏低水平。 住房支出比重偏低与较低的恩格尔系数不协调说明房地产行业有较大发展空间。 政府调控引致房地产供应结构向两极化发展，同时市场价格增幅在一定程度上将被熨平 2005年11月18日，武汉市政府专题会上，市房产局提出2006年工作目标： 提高经济适用房市场供应量，在全市住房供应中的比重提高到30%左右，使全市住房价格的年平均涨幅控制在8%以内。 土地供应向中心城区回归土地价格大幅增长，单宗土地的规模增大 2003年，共交易土地31宗，平均价格2667.73元/M2，约178万元/亩。 2004年，是土地交易最活跃的一年。全年共交易土地53宗，平均土地价格4031.66元/ M2 ，约269万元/亩。 2005年，恰逢国家宏观调控政策的连续出台。年初地王出世，年中谨慎观望，年底中小地块成交热烈——土地市场的波动反映了开发商心理的变化。全年共交易土地23宗，平均土地价格5114.53元/ M2 ，约341.14万元/亩。 2004年与2003年比较，土地交易宗数增加71%，平均土地价格上涨51%。2005年与2004年比较，土地交易宗数减少56%，平均土地价格上涨51%。 大量知名开发企业涌入对武汉市场的需求起到引导作用 瑞安、和黄、万科、金地、大华、顺驰、世贸滨江、新世界等诸多知名开发商的进驻，不仅仅给市场带来的激烈的竞争，同时也带来了新的理念和产品，对武汉市