房地产经济学第5讲 房地产市场.ppt

房地产以生产流程为核心的资金运作 32 ? 市场 供给 的特点：滞后性，非同质性， 存量性 ? 市场 需求 的特点：广泛性，多样性， 融资性 ? 市场 交易 的特点：产权交易，法律性，代理性，竞 争约束 4 、房地产市场运行特征 ? 房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存 货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。 房地产市场供给的存量特性 ? 市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开 发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者 购房支付能力提高，房地产需求（特别是投资投机性 需求）也增加；反之成立。 房地产市场需求的融资性 ? 产权交易性 ? 单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产， 以相近的价格出售。 ? 位置决定性，上升性。 ? 个别因素影响性…… ? 竞争机制约束性：如果供过于求，则形成买方市 场，价格下降，开发项目减少；反之成立。 ? 交易寻租性：企业等寻求经济收益如利润最大化 机会或政府寻求政治收益如政治局势稳定或政治 关系牢固最大化机会的行为或过程。 房地产市场交易特点 基 本 特 点 公开的市场经济环境 房地产产权明晰 完善的房地产法规 发达的房地产金融市场 良好的房地产市场中介机构 适当的房地产市场调控 1 2 5 4 3 5 、房地产市场有效运行的理想条件 6 一个公开市场的特点： ? 1. 交易双方追求最大的经济利益 ? 2. 市场信息充分 ? 3. 有充裕的时间交易 ? 4. 对交易对象有必要的专业知识 ? 5. 交易条件公开且不具有排他性 房地产经济学 Economics of Real Estate 广东工业大学管理学院 主 讲 人 : 兰泽英 邮箱 : lanying_plan@ 授课时间和地点：周一、周四，教 611 学分： 3.5 ，共 48 学时 讲授内容： 一、房地产经济学概述 二、地租理论 三、区位理论 四、房地产价格 五、房地产市场 六、房地产经济波动 七、房地产产权 九、房地产税收制度 十、房地产市场调控政策 八、房地产制度 第五章 房地产市场 ? 5.1 房地产市场概述 ? 5.2 房地产市场的运行机制 ? 5.3 房地产市场分析的内容和方法 第一节 房地产市场概述 ? 市场——是社会生产分工和商品交换的产物，是 维系商品经济的纽带。 ? 市场有两重含义 : ? 一是指买卖双方交易的场所； ? 二是指交易活动发生的过程。 1 、一般市场的概念 一、概念 ? 房地产市场就是指房地产这种特殊商品在 流通 过程 中所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用 的一种机制。 ? 房地产市场的 主体 是房地产的供给者、购买者和其 他参与者 ? 房地产市场的 客体 是各种内涵不同的房地产权利 2 、房地产市场的概念 ? 优化配置土地资源 ? 调整产业结构，优化生产力布局 ? 促进房地产业健康发展 ? 有利于健全市场体系，发展社会主义市场经济 3 、房地产市场的机能 ? 房地产市场是土地有偿使用的 载体 ? 房地产市场是发展商品经济的 内在要求 ? 房地产市场是社会主义统一市场的 有机 构成部分 4 、我国开放房地产市场的必然性 房地产市场 住宅市场 写字楼市场 商业楼房市场 工厂厂房市场 仓库市场 特殊用途市场 二、类型 第一节 房地产市场概述 ——按照用途划分的房地产市场 房地产萌芽市场 房地产发育市场 房地产成熟市场 房 地 产 市 场 ——按照发育程度划分的房地产市场 房地产市场 按照覆盖（影响 ）范围划分： 国际性市场 全国性市场 地方性市场 ——按照覆盖范围划分的房地产市场 ——按照流通过程划分的房地产市场 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地出租市场 …… 土地市场 增量房屋交易市场 （简称新房交易市场） 存量房屋交易市场 （简称旧房交易市场） 出卖市场 出租市场 出卖市场 出租市场 房地产 市场 ——按客体和层次划分我国房地产市场 二级市场 一级市场 ? 一级土地市场：即国有土地使用权的出让市场 。 ? 一级市场管