房地产行业购房杠杆研究系列五：经济下行带来地产大周期.pdfVIP

目 录 第一部分、中国情况：经济下行，房地产上行- 5 - 1. 今年超预期- 5 - 2. 过去五年超预期- 6 - 3. 过去五年，债务转移给了房地产基本面以最大的支撑- 7 - 第二部分、其他主要经济体，经济下行均带来地产大周期- 7 - 1. 美国：1980-2006 年经济增长中枢下行，带来地产大周期- 8 - 2. 日本：1974-1989 年经济增长中枢下行，带来地产大周期- 10 - 3. 加拿大：1985 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期- 12 - 4. 澳大利亚：1990 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期- 13 - 5. 荷兰：1980 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期- 14 - 6. 马来西亚：1997 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期- 15 - 图表 1、单月同比持续提升- 5 - 图表 2 、累计销售降幅持续收窄（% ）- 5 - 图表 3、GDP 增速受到公共事件影响（% ）- 5 - 图表 4 、失业率抬升（% ）- 5 - 图表 5、过去五年地产基本面持续超预期- 6 - 图表 6、过去五年经济下行(GDP 增速，%) - 6 - 图表 7、M2 增速下行（% ）- 6 - 图表 8、城镇化率没有明显拐点（% ）- 6 - 图表 9、2019 年棚改开工316 万套，同比下降49.5% - 6 - 图表 10、政策持续收紧- 6 - 图表 11、过去五年，居民加杠杆，企业降杠杆- 7 - 图表 12、购房杠杆大幅度施加（单位：万亿元）- 7 - 图表 13、工业企业资产负债率整体降低（% ）- 7 - 图表 14、新增贷款中居民贷款占比提升- 7 - 图表 15、美国1980-2006 年经济增长中枢下行- 8 - 图表 16、美国新房销量持续增长- 8 - 图表 17、美国房价指数持续提升- 8 - 图表 18、企业去杠杆，居民加杠杆- 9 - 图表 19、按揭贷款不良率大幅低于企业贷款- 9 - 图表 20 、住房按揭贷款余额占总贷款余额比重提高- 9 - 图表 21 、80 年代中后期银行倒闭和救援数量大幅增加- 10 - 图表 22 、1985 年后是按揭贷款占比上行较快阶段- 10 - 图表 23 、1974 年后日本经济增速降档- 10 - 图表 24 、日本房价指数持续提升- 11 - 图表 25 、日本地价指数持续提升- 11 - 图表 26 、日本居民加杠杆，企业降杠杆- 11 - 图表 27 、制造业企业负债率大幅度下降- 11 - 图表 28 、1974-1989 年期间各行业贷款余额占银行贷款余额比重变化- 11 - 图表 29 、银行配置按揭比例上升- 12 - 图表 30、银行贷款向个人和房地产倾斜- 12 - 图表 31、加拿大经济增长中枢下行（% ）- 13 - 图表 32、加拿大房价指数持续提升- 13 - 图表 33、加拿大居民杠杆率持续提升（% ）- 13 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 图表 34、商业银行加大对居民按揭的配置（十亿加元）- 13 - 图表 35、澳大利亚经济增长中枢下行- 14 - 图表 36、地产基本面持续上行- 14 - 图表 37、澳大利亚商业银行加强对住房贷款的配置- 14 - 图表 38、企业杠杆率稳定，居民杠杆率持续提升- 14 - 图表 39、1980 年以来荷兰经济下行- 15 - 图表 40 、荷兰住宅均价持续上涨（套；千欧元/套）- 15 - 图表 41 、荷兰按揭