06[1][1].3第三章 土地制度与土地市场.ppt

第三章 土地制度与土地市场 ——我国土地市场建立和发展 ——土地供应与取得 ——土地影响要素分析 ——土地增值规律分析 ——土地优劣势分析 ——土地定位 ——土地竞标价格确定 ——土地增值策划 ——土地竞标案例 1我国土地市场建立和发展 （1）20世纪初的民国时期。 （2）建国至1978年前。 （3）1978年至1986年。尚未建立土地市场机制。 （3）1987年至1993年。我国的土地有偿使用制度改革自１９８７年启动大幕。 “三无” “三有”制度。 （4）1993年以后的土地市场调整期。 土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股有序进行。 土地估价师、房地产估价师、经纪人等具备执业资格的队伍 土地作价入股、土地分等定级和基准地价评估工作各地展开。 （6）1999年土地收购储备制度建立和推广。 （7）1999年底集体土地使用权流转试点。 （8）2000土地有形市场的建立和推广。 （9）2002年5月，国土资源部颁布的11号文《实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的规定》（2002年7月1日实施），揭开了我国土地市场新的历程。 2土地供应与取得 3土地影响要素分析 城市总市场分析 地区性市场分析 专业性市场分析 项目性市场分析 1.供应状况 2.需求状况 3.交易状况 4.交易税费与政策 供应状况 土地供应量：土地出让情况与土地储备 供应总量与闲置率 开发投资额 新开工面积、施工面积、竣工面积、 新批准预售面积、待售面积、销售面积 空置面积、空置率等 需求状况 需求总量（潜在） 有效需求量 实际需求量 需求潮流 需求结构 客户来源分析 需求状况 需求总量（潜在) 有效需求量 实际需求量 单体需求潮流 需求结构 客户来源分析 住宅单体需求及趋势 经济发展与房地产发展关系表 房地产业与宏观经济增长率的相互关系 居民生活水平与恩格尔系数 怎样房价最合适 1990年联合国人居中心52个国家房价收入比： 均值：5.2 1996年联合国城市237个国家房价收入比： 一般在：3 - 6倍 平均在：7 发展水平高城市：5.2 上海房价收入比： 100*6000/(13250*3)=15 4土地增值潜力规律 （1）区域空间发展政策 ——浦东、五角场、江湾、 （2）城市人口增长和人口扩散政策 ——闵行、宝山、浦东 （3）产业发展与布局——退二进三、张江等 （4）区位开发政策和板块的崛起与转移——浦江两岸、静安开发、世博 （5）基础设施开发——轨道交通、绿地、桥梁、隧道、河流 （6）区域阶层分化——虹桥高档别墅/徐家汇高档/沪青平 (7) 宏观经济政策.城市经济增长与市场发展 5地块SWOT分析 （1）优势分析（卖点） （2）劣势分析 （3）机会分析 （4）威胁分析 6地块市场定位 （1）客户群定位 （2）产品定位 （3）价格定位 8地块增值策划 概念设计 规划设计 销售节点控制 * * ?以前非法方式： 自行开发式 自行置换式 政府开发办式 政府职能部门式 政府房地产公司式 非法圈地式? 先斩后奏式??? （1）土地开发公司式 ???? （2）工业园区式 ????? （3）房屋置换式 （4）收购房屋方式? （5）土地作价入股方式 （6）土地受让方式 ? （7）?股权收购方式/兼并方式 （8）?合作开发方式 （9）项目转让方式 （10）划拨方式（经济适用房） （11）协议出让方式 旧改.一次规划分期开发.动迁配套房 （11）招标拍卖挂牌方式（土地储备制度) 上海2001.8.1，全国实施2002.7.1 （12）土地租赁式 （13）捆绑搭配式（城、路、林建设与规划） 宏观经济信息 (GDP 收入 产业 金融 ） 城市建