房地产开发企业的融资策略及操作.pdf

房地产开发企业的融资策略及操作 作者：周少君 摘 要 房地产开发企业有两大核心：资金和土地。而资金在其中更起 决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。 关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款 2005 年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益 艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂， 买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在 已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难 度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运 作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开 发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓 建，有的被迫终止项目开发。 上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银 行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的 是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析： 1 定位银企关系，选择融资时间及融资行 1.1 建立合作互利的银企关系 现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是 一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况 下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。 融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房 地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资 金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等—— 因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没 有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二 线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且金融产 品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博 弈与合作的关系。 1.2 时间安排留有余地 正常的贷款周期为 1~2 个月，（当然，加急的 15~20 天也能办好）由 于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款充满了不确定性， 如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在 用款前 3~5 个月开始联络办理。 1.3 挑选合适的合作银行 在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时 受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别， 如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最 大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地 产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过 程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中 得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动 态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标， 经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户 行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地 产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立 1~2 个一般账 户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿 或数亿的贷款，实际利率差 1%，每亿元的利息差则为 100 万元（不 考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、 保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。 2 明确融资途径及所在企业的优势条件 房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型 房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄 浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都 还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分 大城市出现的房地产信托投资项目。 我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产 开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？ （1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告， 主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环 保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计 方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性 即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款 意向。 （2 ）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设 用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。 现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就 是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款 申请，第三证 《建