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（成本管理）成本房价 成本房价 一 、房价的真相(看看开发商到底赚了你多少钱?) 1 、投资成本(看看房价成本到底多少?) 一般来说，房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括 土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、 销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定 性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同 类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一 般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开 发费用两大部分组成，后期经营的话，还有相关经营税费。 (一) 、开发成本 1.土地成本(毛地和净地) 2.前期工程费 规划设计费用(2-3%×3) 项目可行性研究费用(1-3%×3)或 0.08-0.15%×投资额 水文、地质勘察费用(0.5%×设计概算) 三(七)通一平费用(实际情况)三通一平 50-70 元/㎡×占地面 积 3.建筑安装费 土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值 土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润 水电费用一般占土建费用的 15% 设备及安装费 计算方法：单元估算法(酒店) ，单位指标估算法(按建筑面积 计算) ，工程量近似匡算法(按照预算方法) ，类似工程经验估 算法 4.基础设施费 100-200 元/㎡×总建面 (包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫) 供水 15 元/㎡×总建面、供电 65 元/㎡×总建面、道路 40-50 元/㎡×道路面积 5.公共配套费 (不能有偿转让的开发小区内公共配套设施) 6.开发期间税费 国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要 包括： 配套设施建设费 建筑工程质量与安全监督费用 供水补偿费用，供电负荷费用(增容费) 供水 600 元/t,其中住宅 0.3t/人，商业 0.1t/㎡ 供电住宅 480 元/KVA ，4KVA/户;商业 1000 元/KVA ，8KVA/100 ㎡ 物业管理基金 2%×基建投资 其他税费 2%×基建投资 7.不可预见费用(又称预备费)3-5%×1-5 或 3%×投资额 市场条件，引起三材价格变化 施工图更改，因设计更改而发生的费用 自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用 (二) 、开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费用、 销售费用和财务费用。 1.管理费用 可按项目开发成本构成中前 1～6 项之和为基数，按 3%左右 计算。 2.销售费用 指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设 销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下二项： 2.1.广告宣传费：约为销售收人的 1.5%一 2.5%; 2.2.销售代理费：约为销售收入的 1.5%一 2.5%; 以上各项合计，销售费用约占销售收人的3%一 5% 。 3.财务费用 指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财 务费用(如汇兑损失等) 。 (三).项目经营税费 1.转让房地产税费 2.租赁营业税 3.土地增值税 4.企业所得税 案例：某地级市住宅项目，位于老城区主干道上，占地面积 约 75 亩，容积率 2.0 ，总建筑面积约10 万平方米，土地取 得费用 100 万元/亩。 注：按七项成本法估算，自有资金不详，测算中未考虑借贷 利息。 实际上，目前中国房地产开发商项目开发的50%开发款来源 于借贷(包括银行以及私人高利贷) ，比如江西上饶、玉山等 地的开发商，一般私人高利贷月利在 2.5 分-3.0 分左右，年 利率就是 30%上下。如果本项目贷款约占开发资金 50% ，即大 约贷款 4000 万，那么财务成本就是 1200 万，也就是均摊到 每平米约增加 120 元，实际成本约为 2000 元/㎡。 2 、经济效益(看看开发商到底赚了你多少钱?) 这是按照开发商预期售价计算的经济效益测算。 二、何时见底?(从 “中国房地产发展线路和政策变化图”来 分析) 自1978 改革开放起至 2008 年前我国的房产政策全景。其间 可以将其大致分为五个阶段，第一阶段是 1978 至 1990 年， 为中国房地产初始阶段;第二阶段则是 1991年至 1994年的第 一轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第一个蜜月 期，大约 3 年;第三阶段是 1995 年至 1999 年的调整期，历时 大约5 年;第四阶段是 1999年至 2007 年的第二轮房地产繁荣 期，即被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期，大约 9 年;第 五阶段，我觉得可以从 2007 年年末万