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营销培训 商品房销售培训问题 商品房销售培训问题 前言： 本培训主要涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关 心的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产相关知识，希望 通过培训，大家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地 产销售专家。 1 问：商品房现售、预售的含义？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人， 并由买受人支付者房价款的行为。 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并 由买受人支付定金或者房价款的行为。 （点评： ） 2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行？ 答：按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有 关规定执行。 （点评： ） 3 问：商品房现售应当符合的条件？ 答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证 （四）已通过竣工验收 （五）拆迁安置已经落实 （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他 配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 （点评： ） 4 问：房地产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房地产开发主管部门 备案？ 答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。 （点评： ） 5 问：房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照哪些规定 执行？ 答：按照《中华人民共和国担保法》，《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执 行。 （点评： ） 6 问：房地产开发企业是否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物 的商品房再行销售给他人？ 答：否 7 问：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执 行哪些规定？ 答：应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规 定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务 机构所发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买 卖合同中约定。 8 问：商品房销售合同应当明确哪些内容？ 答：（一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况 （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施 的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属 （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜 （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任 （十三）双方约定的其他事项 9 问： 商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定？ 答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计 价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分 为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规 定对其享有权利、承担责任。 10 问：《商品房销售管理办法》对按套（单元）计价的现售房屋有哪些规定？ 答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的 平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计 图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸 不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可 以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企 业承担违约责