2019年北京燕郊商业发展状态分析.pptVIP

燕郊商业发展状态分析 2019 年 12 月 12 日 燕郊城市概况 ? 燕郊经济技术开发区，辖区东西最大距离 6 千米， 南北最大距离 8.96 千米，总面积 108.2 平方千米。 ? 2019 年全年共完成地区生产总值 266 亿元，增长 10% ；财政收入 40.88 亿元，增长 21 % ；实际利用 外资 1.85 亿美元，增长 76% ；工业总产值 354.2 亿 元，增长 18% ；工业增加值 125 亿元，增长 12% ； 固定资产投资 160.3 亿元，增长 13% 。 城市与经济 人口规模 ? 2019 年末，辖区总人口 45 万人，其中城镇常住 人口 25 万人，城镇化率 80% ，另有流动人口 20 万人。常住人口中，户籍人口 198241 人（政府 公布数据），规划人口 60 － 80 万。 ? 科技人才密集。区内有 50 家中央部委直属单位， 其中科研机构 20 余家、高等学校 8 所，拥有各类 专业技术人才 2 万余名，全日制大学在校生 4 万 余人，高素质人口密度达 33.3% 。 ? 由于燕郊与北京的交通便利、住宅售价和出租价 格较低，预计未来十年内人口将增长一倍，将会 成为北京东新的卫星城。 公共交通 ? 燕郊与北京天安门的直线距离约为 30 公里，达国贸大 概需要 35 分钟，距首都国际机场 25 公里。交通体系和 基础设施与北京高度融合，北京市 811 、 812 、 813 、 814 、 815 、 816 、 817 、 818 、 930 路等多条公交车直 通与覆盖燕郊，并保持 15 分钟的发车密度； ? 交通上规划建设 6 条与北京衔接的通道，包括：京哈高 速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、 南外环路。同时地铁八通线在 通州 八里桥处留有接口， 未来将会延伸八通线的城铁 , 穿过燕郊。 ? 未来十年，燕郊可承东启西、经纬南北，提供融入京 津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。 燕郊优势 ? 直线距离优势： 燕郊 → 北京国贸 → 首都机场 30 分钟 车程； ? 区位政策优势： 河北乡镇的开发、企业运作的人情政策更 灵活； ? 开发差价优势： 燕郊与北京的土地、税费、楼盘价格相比， 具有绝对的优势； ? 居住成本优势： 住宅租金、物业费与北京比，具有优势。 ? 成长空间优势： 新兴城市，后续发展空间大。 燕郊商业背景分析 1. 燕郊原是河北省廊坊市三河县下属的一个行政镇， 地域位置紧邻北京东。 2. 燕郊也是在近七八年，借着北京房地产的泡沫经 济发展成现有规模，是一个新兴的相当于县级城 市， 是一个依靠房地产高速发展且不成熟的泡沫 城市。 3. 燕郊商业发展的现状，受制于城市房地产的无序 开发和短视行为，且政府城市规划与现实有着很 大的差距。由此， 燕郊商业布局较为混乱。 4. 北京到燕郊的轻轨，目前只是一个传说。 北京顶 多是发展城际快车连接河北，北京市怎么会把地 铁（轻轨）延伸到河北省，这涉及到北京资源和 经济利益，何况燕郊又不隶属北京管辖。 5. 燕郊城市公共交通规划，几乎就没有。 给百姓出 行购物、休闲造成极大的不方便（这是制约商业 发展的一个因素）。 6. 基础设施发展不足， 城市道路和交通管理落后， 重点道路堵车不断。 7. 燕郊是一个移民城市， 95% 左右人口均是外来人 口。有消费能力的年轻人，白天在北京打拼，下 班后回燕郊睡觉， 燕郊俗称——“睡城”，“春 节”——死城。 8. 燕郊号称 50 万人口，但住宅销售泡沫过多，投资 成分很重，影响入住率，造成燕郊实际人口数量 也是泡沫。 “ 泡沫人口”导致无法支撑大型商业。 9. 燕郊外来人口结构，主要是东三省、河北等县市 级打工、淘金者构成。其消费水平、追求时尚， 仍与北京有很大差距。 10. 燕郊人口年龄结构偏高，包括外来人口。大部分 年轻人均外出打工，老人帮助带孩子。 11. 企业工资整体水平相对较低，时尚消费支持力不 足。 燕郊发展的瓶颈 —— 联通北京的轻轨 ? 燕郊的交通便利与发达，那是相对于对河北其他区域占了优势。目前人们 选择进京的出行方式非常单一，除自驾车外，只能选择 930 或 8 字头公交车， 这根本不能解决进出北京，早晚高峰数万人客流运输 。（据传的从北京直达朝阳北 路的快速路毫无踪影，至少现在还看不出。就更不用说跨省的轻轨和地铁了 ) 。 ? 8 字头公交车或 930 支路太多太乱，尽管不堵车的情况下从燕郊到八王坟只 需 40 多分钟，然而不堵车的情况很少。特别是对于上班族来说，既堵车又 没有座位，因为人太多了。因为线路长、且路上有多个堵点，现在等车的 时间越来越多，车上的人也越来越挤。 ? 燕郊到北京的交通时间成本（来回 3 小时）和过路费成本（ 660 元 / 月）， 及乘车体